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한국이 자율주행 선점에 목숨 걸어야 하는 이유: 도시의 다음 100년은 인공지능이 설계한다

Tue, 29 Sep 2026 02:37:00 +0900

20세기의 도시는 철근콘크리트와 엘리베이터가 만들었다면, 앞으로 100년의 도시는 인공지능이 만든다. 그리고 인공지능이 도시에 영향을 미치는 가장 첫 번째 접점이 자율주행 자동차다. 국토 균형 개발의 첫 단추도 결국 자율주행부터 시작된다는 것이 이번 영상의 핵심 주장이다. 자율주행이 일상화되면 차선 폭과 차선 수, 주차 규격, 도로가 차지하는 도시 면적이 모두 다시 정의되고, 그 여유 공간이 곧 도시 업그레이드의 기회가 된다. 자율주행을 자동차 기술의 문제가 아니라 도시와 국토 설계의 문제로 풀어내는 관점에서, 건축·도시 질문에 답하는 Q&A 형식으로 논의가 이어진다.

한국이 자율주행 선점에 목숨걸어야 하는 이유?

핵심 요약

20세기 도시는 철근콘크리트와 엘리베이터가 만들었고, 앞으로 100년은 인공지능이 만든다. 인공지능이 도시에 닿는 첫 접점은 자율주행 자동차이며, 자율주행이 가장 먼저 보급된 도시가 다음 시대의 도시를 먼저 보여 준다. 그래서 한국이 먼저 치고 나가야 한다.
현재의 차선 폭과 철도 궤간은 말 두 마리가 끄는 마차의 폭에서 유래했다. 자율주행이 보급되면 좌석 구성부터 차선폭, 2.5m 주차 규격까지 바뀌고, 서울에서 도로가 차지하는 약 13%의 면적이 절반으로 줄면 도시 면적의 약 6%를 자유롭게 쓸 수 있게 된다.
인구 소멸 지역은 자율주행 활성화 이전에 다시 살아나기 어렵다. 당장의 해법은 흩어진 시설을 유지하는 것이 아니라 컴팩트 시티처럼 사람과 시설을 모아 놓는 것이다. 일본이 이미 그 방향으로 가고 있다.
좋은 도시는 빠른 이동은 지하로, 느린 이동은 지상으로 내보내는 도시다. 걷는 사람은 물건을 사고 머무는 반면, 차에 탄 사람은 공간만 차지하는 지나가는 사람이기 때문에 도시의 경제 활동은 걷게 만들 때 살아난다.
서울역 철도를 지상 고가로 두는 것보다 지하화하고 그 선형 위에 공원을 만드는 편이 소음·분단 현상·북한 개방 이후 수요 증가를 모두 고려하면 더 낫다.

상세 정리

국토 균형 개발의 첫 단추는 자율주행이다

인구 소멸 도시와 지방 소멸을 어떻게 대응할 것인가라는 질문에 대한 답이 영상 전체의 논지를 관통한다. 개인적으로 20세기가 철근콘크리트와 엘리베이터로 만든 도시였다면 앞으로의 100년은 인공지능이 만드는 도시가 될 것이고, 인공지능이 도시에 영향을 미치는 가장 첫 번째 접점은 자율주행 자동차라고 본다. 자율주행 자동차가 가장 많이 적용된 도시가 다음 시대의 도시를 먼저 보여 줄 수 있기 때문에, 한국이 빨리 국내 자율주행 기술을 개발해서 먼저 치고 나가야 한다. 그 효과는 단순히 한 도시에 그치지 않는다. 국토 균형 개발의 첫 단추 자체가 자율주행 자동차부터 시작될 것이라는 것이다.

물론 도심에 대한 선호 자체는 사라지지 않는다. 그래서 인구 소멸 지역에 대한 즉각적인 처방은 컴팩트 시티다.

인구 소멸 지역의 해법은 컴팩트 시티

선진국 중 우리나라와 상황이 가장 비슷한 일본은 콤팩트 시티로 가고 있다. 일본도 우리와 비슷하게 방만하게 개발을 해 왔는데, 특히 철도 기업들이 기존 철도를 따라 택지를 개발하며 신도시를 대량으로 만들었고 그중 상당수가 지금 유령 도시가 됐다는 점이 우리와 닮았다.

인구가 줄어들면 가장 먼저 문제가 되는 것은 학교, 경찰서, 병원처럼 사람이 사는 데 꼭 필요한 시설이다. 사람은 없는데 유지 관리비만 계속 든다. 그래서 일본은 인구 소멸 지역의 시설을 흩어진 채 유지하는 대신, 노인들을 한곳에 모아 병원과 경찰서 같은 시설을 집중시키는 방향으로 간다. 아이러니하게도 인구 밀도가 낮은 지방일수록 더 콤팩트하게 모여 살아야 한다. 걸어갈 수 있는 거리에 마트와 가게가 있어야 커피숍이라도 장사가 되기 때문이다. 먼 거리 곳곳에 시설을 하나씩 남겨 두는 것보다, 흩어진 인구를 모아 밀도를 회복시키는 쪽이 살아남는 전략이다.

자율주행이 바꿀 차선 폭과 주차 규격

지금의 차선 폭과 철도 궤간은 사실 마차의 규격에서 온 것이다. 두 마리의 말이 끄는 마차의 폭이 그대로 철도 폭이 됐고, 차선과 자동차 규격도 그 계보 위에 있다. 자율주행이 보급되면 이 규격 자체가 바뀌어야 한다.

올해 초 CES에서 눈에 띈 것이 공유 자율주행차였다. 비즈니스석처럼 네 개의 좌석 사이에 유리 칸막이가 올라갔다 내려갔다 하고, 앞에는 책상처럼 물건을 놓을 수 있는 공간이 있다. 청담동에서 홍대까지 택시를 부르면 혼자 타더라도 가는 길에 다른 승객의 카풀 신청을 받아서 옥수동에서 한 명, 한남동에서 한 명을 태울 수 있다. 택시비 2만 원이 혼자 타면 그대로지만, 한 명씩 더 타면서 만 원, 5,000원으로 내려가는 방식이다. 자율주행이라서 운전자가 필요 없고, 덕분에 자발적인 카풀이 경제적으로 성립한다. 이런 차는 기존 자동차보다 폭 자체가 좁다.

지금은 운전자가 반드시 한 명 있어야 하니까 승객은 뒷자리에 앉고, 결국 네 명분의 공간을 한 명이 차지한다. 주차 규격도 2.5m 폭을 기준으로 한다. 자율주행이 많아지면 이 폭은 좁아질 수 있다. 10차선 도로에서 차선당 50cm씩만 줄여도 5m가 확보되고, 자율주행·공유 이동으로 도시에서 다니는 차량 대수 자체가 줄면 차선 수도 줄어든다. 두 효과를 합치면 10차선 도로 기준으로 폭 16m 안팎이 도로에서 풀려나올 수 있고, 그 자리에 녹지와 공원이 만들어질 수 있다.

도로 면적 절반은 도시 업그레이드의 기회

서울에서 도로가 차지하는 면적은 약 13%다. 이 도로 면적이 절반으로 줄어든다고 가정하면 도시 전체 면적의 약 6%를 마음대로 쓸 수 있는 자유가 생긴다. 도시 중심부에 공원·주택·생활 인프라를 넣을 수 있는 규모다. 자율주행 도입에 따라 차선의 개수와 폭이 함께 줄어들 것을 감안하면, 자율주행은 교통 기술을 넘어 도시를 업그레이드할 기회라는 결론이 나온다. 그렇기 때문에 차선 기준 같은 것들은 앞으로 많이 바뀔 것이고 바뀌어야만 하며, 그 시도를 한국이 가장 먼저 했으면 한다는 것이다.

걷고 싶은 도시: 이벤트 밀도와 공간의 속도

자동차 중심 도시가 왜 문제인지에 대한 논리도 자율주행 논의와 이어진다. 자동차에 탄 사람은 가게에 들러 물건을 사지 않는다. 공간을 차지하면서 지나치기만 하는 사람이다. 반면 걷는 사람은 물건을 사고, 머물고, 사람을 만난다. 도시에 사는 가장 큰 이유는 다른 사람과의 접점과 경제 활동을 늘리는 데 있는데, 그 접점은 걷게 만들 때 생긴다.

여기서 두 가지 기준이 나온다. 하나는 이벤트 밀도다. 100m를 걷는 동안 가게 입구가 30개 이상 있어야 걷고 싶은 거리가 만들어진다. 선택권이 많아지고 이벤트가 일어날 가능성이 커지기 때문이다. 자동차로 이동하면 이벤트 밀도는 0이다. 다른 하나는 공간의 속도다. 시속 4km로 걸을 때의 공간과 시속 60km로 달릴 때의 공간은 질이 다르고, 속도가 빨라질수록 공간의 질은 떨어진다. 누구도 고속도로 변에 살고 싶어 하지 않는 이유다. 기찻길 옆 오막살이라는 말이 나온 것도 그 자리가 공간의 속도가 빠른 자리이기 때문이다.

그래서 좋은 도시는 빠르게 움직이는 교통은 눈에 보이지 않게 지하로 보내고, 지상에서는 천천히 움직이게 하는 도시다. 여기에 같은 목적의 이동이라도 걸어갈 수 있는 거리에 시설이 있으면 에너지를 덜 쓴다는 계산이 더해진다. 똑같은 영화를 본다 해도 멀리 차를 타고 가서 보는 것은 에너지를 더 쓰는 일이다.

차량 불편화가 아니라 두 마리 토끼

1층이 주차장을 비롯해 자동차에게 빼앗긴 도시가 문제라는 지적이 있었다. 필로티 주차장과 거주자 우선 주차가 문제이지, 불법 주차 단속만으로는 해결되지 않는다. 불법을 제외하더라도 1층 전체가 주차에 쓰이는 구조 자체가 문제이고, 그 구조에서는 필로티가 없는 1층 가게가 생겼을 때 리모델링·소규모 투자·풀뿌리 경제가 살아난다. 근본 원인은 경제 구조와 도시 구조에 있으므로, 차량 이동을 불편하게 해서 걷게 만드는 네거티브한 접근은 정답이 아니다.

빠르게 이동해야 하는 수요는 우회로와 고속화도로 같은 시설로 편하게 처리하고, 생활권에서는 웬만한 일을 15분 이내에 걸어서 해결할 수 있게 만드는 두 가지를 동시에 잡아야 한다. 하나를 희생시켜 다른 하나를 얻는 접근은 전형적인 제로섬 게임 마인드다. 그 두 마리 토끼를 다 잡아야 싱가포르, 뉴욕, 도쿄를 뛰어넘는 도시가 된다.

서울역 철도는 고가가 아니라 지하로

서울역 일대를 지하화하는 대신 고가 철도로 띄우는 게 경제성과 도시 미관에 더 좋다는 의견에 대한 반박이다. 고가 도로 밑이 슬럼화한다는 것은 전 세계적으로 정설처럼 통하는 얘기고, 만화·영화 속 도시에서도 고가 철도 밑이 범죄의 공간으로 그려진다. 고가 철도가 슬럼이나 분단 현상 없이 잘 정착한 도쿄는 예외적 사례에 가깝다.

더 중요한 차이는 속도다. 도쿄에서 도심을 지나는 철도는 상대적으로 저속으로 다니는 노선인 반면, 서울역을 통과하는 KTX 같은 고속열차가 도심을 관통할 때 만드는 소음은 차원이 다르다. 천안아산역 근처에서 바이패스 고속열차가 지나가는 경험은 비행기가 지나가는 것에 가깝다는 게 실감이다. 나아가 북한이 개방되어 부산에서 서울을 거쳐 개성, 평양, 신의주, 블라디보스토크로 이어지는 노선이 열리면 관통 열차 수는 지금보다 훨씬 늘어날 것이고, 그 교통량을 지상으로 보내는 것은 재앙이 될 수 있다. 수서에서 파주 쪽으로 우회시키거나 지하화하는 선택이 필요하다. 철도를 지하로 내리면 그 선형 부지가 남는데, 이 부지를 고가 철도를 선형 공원으로 바꾸는 방식처럼 공원으로 쓰는 편이 훨씬 낫다. 철길 위에 공원이 만들어지고 주변에 아파트가 들어서면 주택 문제까지 함께 풀리는, 장기적으로 이득인 구조다.

유럽 도시와 에어컨: 기후와 건축 구조의 문제

유럽, 특히 파리에서 에어컨이 도시 미관 때문에 사실상 금지된 것은 우연이 아니다. 유라시아 대륙의 서쪽은 지구 자전 때문에 몬순 기후가 형성되는 대륙 동쪽과 달리 여름에 비가 거의 오지 않는 건기다. 햇빛이 쨍할 때 그늘에만 들어가면 시원하고, 비가 와도 땅에 빨리 흡수되어 모기가 알을 낳기 어려워 방충망도 없다. 여기에 유럽 건물은 대부분 두꺼운 돌벽이 구조체라서, 낮의 열이 실내까지 전달되는 데 12시간 안팎이 걸린다. 밤에 선선해질 때 벽이 열을 내보내는 방식으로 더위를 견뎌 왔고, 두바이의 두꺼운 흙벽 옛집도 같은 원리다.

그런데 최근 제트기류가 약해지면서 북아프리카 사하라 사막의 더운 공기가 유럽 내륙으로 진입하면서 40도를 넘는 폭염이 나타나기 시작했다. 과거에는 그런 기온이 이베리아 반도 쪽에만 나타났는데 지금은 상황이 달라진 것이다. 에어컨이 없던 도시가 갑자기 에어컨을 필요로 하게 됐고, 실외기를 벽에 달면 미관이 해쳐진다며 불법으로 두고 있다. 해법은 크게 어렵지 않다는 평가다. 지붕이 평평한 파리 건물의 지붕에 실외기를 가려서 설치하거나, 4~5층 공동주택은 공용 파이프셰프트를 만들어 냉매 배관을 층마다 통과시키면 된다. 예전에 연세대학교 공과대학 건물이 인터넷 시대에 맞춰 바닥에 구멍을 뚫어 IT 배관용 셰프트를 만든 사례가 그 선례다. 건물 전체 리모델링 형식의 작업이지만 크게 어렵지 않다. 다만 전 도시가 실외기를 달게 되면 열섬 효과는 더 심해진다. 그리고 삼성에서 실외기 없이 다른 방식으로 냉매를 작동시키는 에어컨을 개발했다는 소문이 있는데, 사실이라면 유럽 시장에서 크게 성공할 제품이라는 관측이다.

부산이 세계적인 도시가 될 수 있는 이유

부산을 다룬 영상이 세 편이나 나온 이유에 대한 답변이다. 건축가 레무 콜하스(OMA 창립자)가 건축가가 되기 전에 쓴 『광기의 뉴욕』(Delirious New York)이 핵심 참고점이다. 원래 네덜란드인이 만든 도시인 뉴욕(옛 이름 뉴암스테르담, NBA 팀 뉴욕 닉스의 닉스도 네덜란드인을 가리키는 말에서 왔다)에서, 몇십 층짜리 빌딩의 각 층이 서로 다른 기능을 가지고 엘리베이터라는 기계 장치로 연결되어, 충돌할 것처럼 다른 것들이 공존하는 고밀도 상태가 만들어졌다. 이 책은 그 복잡성과 고밀도 속 현대 도시를 예찬한다.

그 책에서 말하는 정신이 가장 비슷하게 나타나는 한국의 도시가 부산이라는 것이다. 서울은 동·서·남으로 확장할 여지가 있는 반면 부산은 바다와 산맥에 막혀 확장이 불가능하고, 6.25 전쟁 때 난민이 몰리는 등 역사적 배경 덕에 일반적으로 나오기 힘든 고밀도 컨디션이 만들어졌다. 전국의 많은 도시를 다니지만 서울보다 높은 밀도를 경험하게 되는 도시는 부산이 유일하고, 거기에 바다라는 독특한 자연까지 더해진다. 해외 관광객들이 부산에 열광하는 이유를 인터뷰해 보면 결국 전 세계의 모든 것이 다 있다는 데서 온다. 감천문화마을은 산토리니, 해운대는 와이키키나 리우데자네이루 해변 같은 비교가 인터넷에 넘쳐날 정도다. 전 세계에서 가장 큰 설계 사무소의 하나인 SOM에서 도시 설계를 담당하는 파트너는 자신이 전 세계를 다녔는데 자갈치 시장이 가장 좋다고 말했다고 한다. 부산의 문제는 매력이 없는 것이 아니라 자기 장점을 잘 몰라서 제대로 개발하지 못하는 것이고, 마트에서 재료를 산더미처럼 사 와 놓고 요리를 안 하는 것과 같다는 비유가 이 부분을 압축한다.

방파제를 건축물로 짓는다면

방파제를 기능과 심리적 요소를 모두 살려 짓는다면 어떻게 될지에 대한 답변으로, 보스턴의 사례가 소개된다. 찰스강 하구에 지어진 박물관 건물은 수중보처럼 뚝의 역할을 하면서 강의 수위를 관리하는 건축물이다. 방파제에도 이와 비슷한 접근이 가능하다. 창문이 별로 필요 없는 건축물을 방파제로 넣으면 된다. 창문이 필요 없는 납골당 같은 시설, 위에서부터 햇빛이 들어오는 형태의 시설, 깊이를 활용하는 건축물을 넣을 수 있다. 참고로 현재 한국의 방파제를 이루는 테트라포드는 파도가 부딪히면 난반사로 에너지를 분산시키는, 불규칙하게 쌓인 패턴 자체가 기능에 맞는 아름다운 형태라는 평가다.

건축 사진과 이중창: 좁은 질문 두 개

건축 사진에서 중요하게 보는 것은 비어 있는 공간, 벽과 바닥과 천장이 만드는 프레임이다. 수직선을 세워서 찍고 소실점을 관리해 2점 투시처럼 보이게 찍으라는 요청을 하는데, 이는 건축물이 만들어낸 규칙이 더 잘 보이게 하기 위해서다. 설계 단계에서는 투시도를 계속 돌려 볼 수 있는 스케치업(SketchUp) 프로그램을 적극적으로 쓰고, 사진 작가에게 앵글을 지정하지 않는다. 예상하지 못한 구도를 발견하는 능력이 전문가의 영역이기 때문이다. 참고로 건축가의 설계물을 광고 촬영 배경으로 쓸 때 건축가가 그에 대한 대가를 청구한 사례는 관행상 거의 없다.

서양에서 이중창을 쓰지 않는 이유에 대해서는 난방비 차이가 우선으로 꼽힌다. 미국은 기름값이 싸서 난방비를 크게 걱정하지 않고, 대부분 개인 주택이라 자기 집을 자기가 정하는 데 외부 간섭이 적다. 100년 전에 지어진 집들은 애초에 이중창을 설치할 수 있는 창틀 시스템이 아니기도 하다. 한국만큼 단열에 대한 강한 규제가 없었다는 관찰이다.

보는 포인트

자율주행을 운전 기술의 경쟁이 아니라 도시 규격의 재정의로 보는 시각. 차선 폭과 궤간이 마차에서 왔다는 규격의 역사 이야기부터 들어야 자율주행이 왜 도시 전체를 바꾸는지가 명확해진다.
CES에서 등장한 공유 자율주행차 시연. 좌석 사이의 가변 칸막이와 경유 카풀 요금 구조(2만 원이 5,000원까지 내려가는 방식)는 향후 모빌리티 비즈니스를 상상할 때 유용한 참고 장면이다.
인구 소멸 대응의 방향 전환. 쇠퇴하는 지역을 곳곳에 소규모로 살리는 대신 컴팩트 시티로 밀도를 회복시킨다는 일본식 접근이 우리 지방소멸 정책 논의에 주는 시사점.
이벤트 밀도(100m당 가게 입구 30개 이상)와 공간의 속도라는 두 기준. 도시를 판단할 때 쓸 수 있는 실질적 척도이며, 필로티·1층 상가·고속화도로 같은 익숙한 도시 문제들이 이 틀로 다시 해석된다.
자율주행 논지가 마지막에 제시하는 조건: 빠른 이동은 지하와 우회로로, 생활은 15분 도보권으로. 두 가지를 동시에 만족시켜야 한다는 점이 자율주행 시대 도시 설계의 성패를 가른다.

원본 정보

채널: 셜록현준
게시일: 2026-09-06
영상: https://www.youtube.com/watch?v=cG0fDJOMGB8
길이: 약 26분 / 조회수: 약 44.5만 회 (수집 시점 기준)
유의: 본문은 유튜브 자막 기반 정리로, 자막 상의 음차 표기로 인해 인명·지명·제품명·수치에 오차가 있을 수 있다. 특히 삼성의 실외기 없는 에어컨 개발 소문, 고가 철도 부지 선형 공원 사례(하이라인 공원으로 추정)의 원문 표현, 10차선 도로 기준 폭 16m 가량 절감 수치 등은 원문 확인 없이는 확정하기 어렵다. 영상의 공유 자율주행차 제조사는 자막에 언급되지 않는다.

왜 한국 도시는 광고판 천국이 됐나: 도산대로에 잠긴 LED 광고판의 경제학

Tue, 29 Sep 2026 02:36:30 +0900

한국 도시 거리가 LED 광고판으로 도배되는 것은 단순한 디자인 취향의 문제가 아니다. LED 전광판 가격 하락, 광고 수익이 빌딩 가격에 선반영되는 부동산 구조, 그리고 완화된 심의가 겹치면서 한 번 달린 광고판을 도시가 되돌릴 수 없게 되는 잠금 효과가 작동하고 있다는 것이 이번 영상의 핵심 논지다. 건축가가 시청자 질문에 답하는 Q&A 형식으로 진행되며, 광고판 문제 외에도 뽑기방이 거리에 우후죽순 생기는 경제적 이유, 영화관 건물의 용도 전환 난제, 도서관 설계, 방수의 원칙, 스마트폴의 명암, 한국 사회의 다양성 문제까지 폭넓게 다룬다.

광고판으로 도배된 대한민국 도시

핵심 요약

뽑기방과 무인 카페·무인 아이스크림 가게가 거리를 채우는 이유는 인건비 상승과 공실 증가의 조합이다. 온라인 쇼핑으로 오프라인 상업 수요가 크게 빠져나가면서 상층부 상가가 놀게 되고, 사람을 거의 쓰지 않는 저비용 업종만이 그 공실을 메운다.
도산대로가 광고판 천국이 된 데에는 세 가지 조건이 겹쳤다. LED 가격 하락, 타임스퀘어를 벤치마킹한 일대 정책, 그리고 심의 통과가 어려웠던 관행이 무너진 뒤의 잇달은 승인이다.
더 근본적인 문제는 경제 구조다. 월 3억 5천만 원에 이르는 광고 수익이 이미 빌딩 가격에 반영되어 있어, 건물을 사들인 새 주인은 광고판을 빼는 순간 사업성이 무너진다. 광고판은 한 번 달리면 스스로 제거할 유인이 사라지는 구조가 된다.
테헤란로에는 같은 일이 잘 벌어지지 않는다. 넓은 인도에 두 줄로 심긴 느티나무 가로수가 건물 파사드를 가리고, 도산대로는 지대가 낮아 은행나무조차 잘 자라지 않아 광고판이 그대로 드러난다. 여기에 용적률 완화로 생긴 고층 건물의 옆면까지 광고판 자리가 되었다.
도시 경관 규제의 국제 비교에서 뉴욕 타임스퀘어는 오히려 건물 임면의 대부분을 광고로 채우도록 요구하는 특수 구역이고, 파리나 런던처럼 아름답다고 평가되는 도시에는 LED 전광판이 없다.
그 밖의 질문 답변에서는 완벽한 방수는 불가능하므로 들어온 물을 빼내는 설계가 현명하다는 원칙, 스마트폴이 스마트폰에 대체되어 무용지물이 되었다는 평가, 좁은 나라의 공동체 의식이 도시 안전이라는 장점과 다양성 부정이라는 단점을 동시에 만든다는 분석이 제시된다.

상세 정리

뽑기방과 무인 매장이 거리를 채우는 구조

거리에 뽑기방이 계속 생겨나는 이유는 단순하다. 인건비가 비싸지고 공실이 늘어서 그렇다. 무인 카페나 무인 아이스크림 가게도 같은 맥락이다. 카페를 차리려면 인건비가 감당이 안 되고, 그렇다고 상가를 비워둘 수도 없는 상황에서 뽑기방 기계는 상대적으로 저렴하기 때문이다.

배경에는 온라인 쇼핑으로의 이동이 있다. 전체 도시에서 약 30%가 사무실이나 상업 시설인데, 온라인 쇼핑으로 일반 상업 수요가 절반 이상 빠져나가면 오피스를 제외한 상업 면적의 수요가 절반도 남지 않는다. 그러면 상층부 상가부터 비게 되고, 임대가 나갈 곳이 없어진다. 한때는 트레드밀 등 기계를 넓게 깔아 최소 인원으로 운영하는 헬스클럽이 그 공실을 채웠지만, 이용률이 낮고 1층부의 워크인 손님도 줄면서 이 유행도 지났다. 결국 인건비가 거의 들지 않는 무인 업종과 뽑기방이 남은 공실을 차례로 채우는 것이다.

LED 광고판이 도산대로를 덮은 경위

도산대로에 전광판이 급증한 데에는 직접적인 계기가 있다. LED 전광판의 가격이 떨어지기 시작했고, 일대에서는 타임스퀘어처럼 만들겠다는 방향이 정해져 있었다. 강남역과 경합 끝에 삼성역 일대가 그 역할을 맡게 되었고, 강남역에는 이미 미디어파사드 등이 많았다. 원래는 심의를 잘 통과하지 못했던 광고판이 5년 전부터 우후죽순 생겨났고, 이제는 도산대로 빌딩 주인들이 광고판을 당연한 수익원으로 여기는 단계에 이르렀다.

금액도 크다. 도산대로의 광고판은 한 달에 약 3억 5천만 원을 벌어다 준다. 그중 10% 정도를 공익 광고로 채우고 나머지 90%는 명품 브랜드 광고가 차지한다. 건축가의 판단으로는 광고판이 들어간 건물 중에 도시 미관적으로 보아 멋있는 건물은 찾기 어렵다. 광고판은 빛 공해이며, 매일 스마트폰을 보느라 피곤한 시민이 고개만 들어도 미디어 정보가 쏟아지는 환경에서 안 볼 권리도 있어야 한다고 지적한다. 올리는 쪽의 권리만 논할 것이 아니라 공론화가 필요한 문제라는 것이다.

광고 수익이 빌딩 가격에 반영되면 일어나는 일

여기서 중요한 것은 경제적 잠금 효과다. 어떤 빌딩이 연간 수십억 원의 광고 수익을 올린다면 그 수익은 이미 빌딩 가격에 들어 있다. 빌딩 가치가 올라가고, 다음 매수자는 광고판이 달려 있는 상태를 전제로 가격을 지불한다. 그 이후에는 광고판을 빼는 순간 사업성이 안 나오므로, 주인이 누구든 계속 광고판을 달아야 하는 구조가 된다. 일단 거리에 광고판이 번지기 시작하면 개별 건물주의 선택으로 되돌릴 수 없게 되는 이유다. 누군가 도산대로가 어떻게 광고판 천국이 되었는지 조사해 줬으면 좋겠다는 요구도 반복된다.

도산대로만 유리한 지리적 조건

광고판이 도산대로에 집중된 데에는 자연 조건도 한몫한다. 테헤란로에는 같은 일이 잘 되지 않는다. 테헤란로 인도는 넓고 느티나무가 두 줄로 심겨 무성하게 자라서 뒤쪽 빌딩 파사드가 잘 보이지 않기 때문이다. 반면 도산대로는 지대가 낮아 물이 모이는 땅이고, 물이 많으면 나무가 잘 자라지 못한다. 일산 호수공원에서는 배수구를 만든 뒤에야 나무가 자랐고, 10년 넘게 조성된 세종시의 가로수가 비정상적으로 앙상한 것도 원래 논이었던 물 많은 땅 때문이라는 점이 근거로 든다. 은행나무 자체가 가지가 무성하지 않은 데다 나무까지 잘 안 자라니 광고판이 잘 보인다.

교통 조건도 유리하다. 도산대로는 신사역에서 잠원동 쪽으로 통행이 막혀 있고 영동대로에서도 끊겨 있어 통과 차량이 적다. 차선폭은 넓고 눈에 잘 띄며, 예전부터 좋은 차를 몬 층이 왔다 갔다 한 거리라 광고 효과가 좋다. 여기에 10여 년 전 일대 개발을 위해 앞면 높이 제한과 용적률이 풀리면서 7, 8층 높이의 거리에 10층대 고층 건물이 들어서기 시작했고, 새 건물일수록 눈에 띄므로 측면에 광고판을 붙이는 흐름이 겹쳤다.

국제 비교와 규제 논의

규제 방향으로 언급되는 참고 사례가 뉴욕 타임스퀘어다. 그곳은 오히려 건물 임면의 상당 부분을 광고로 채우도록 요구하는 특수한 규제 지역이라고 한다. 반대로 아름답다고 인정받는 파리나 런던 같은 도시에서 LED 전광판이 득시껏한 모습을 보기 어렵다. 가로수가 별로 없어도 그런 도시는 아름다우며, 겨울에 나뭇잎이 다 떨어지고 건물의 진짜 모습이 드러날 때 아름다운 도시가 진짜 아름다운 도시라는 기준도 제시된다. 서울은 잎이 무성해지면 그럭저럭 볼 만하지만 LED 도배가 건물을 점점 칙칙하게 만들고 정신없는 거리로 바꾸고 있다는 지적과 함께, 도시 미관 차원의 규제와 공론화가 요구된다.

영화관 건물은 왜 용도 전환이 어려운가

영화관이 들어가는 건물은 반드시 영화관에 맞춰 설계해야 한다. 극장은 기둥 간격이 넓어야 하고 천정고도가 높아야 해서 일반적인 기둥 간격으로는 극장을 넣을 수 없다. 도산대로의 시네시티로 불렸던 건물, 지금의 청담 CGV 건물이 여러 개의 극장이 들어가도록 설계된 대표 사례다. 실제로 그 건물의 극장은 한 층 높이가 일반 건물의 2, 3개층에 해당해서, 급하게 비상계단으로 올라가면 15개층을 뛰어 오르는 격이 된다.

문제는 극장이 망하면 건물이 다른 용도로 쓰기 어렵다는 점이다. 좌석 경사에 맞춰 슬라브부터 특수하게 만들어지기 때문이다. 최근의 흥미로운 해법은 가든 5의 사례다. CGV가 자리를 떠난 극장에 교회가 들어갔다. 교회와 극장은 여러 사람이 모여 앞의 무대를 보는 프로그램이 비슷해서, 가장 큰 관은 본당으로, 중간 규모는 고등부로, 작은 관은 유년부로 배치하면 그대로 쓸 수 있다. 특수 용도 건물은 처음 계획 단계부터 전환 가능성까지 기획해야 한다는 교훈이다.

도서관의 넓은 창: 책 보전보다 공동의 거실

책 보전만 놓고 보면 창문이 없는 공간이 책 관리에 가장 좋다. 하지만 현대 도서관의 의미가 달라졌다는 것이 답의 핵심이다. 필사본 시절에는 책 한 권이 큰 재산이었으므로 보전이 최우선이었지만, 지금은 책이 넘쳐나고 인터넷으로 정보를 얻는 만큼 도서관의 주요 기능은 지식 취득 공간보다 공동의 거실을 만드는 데 더 크다는 것이다. 거실이라면 쾌적하고 쉬고 싶은 공간이어야 하므로 창문과 햇빛이 필요하다. 그래서 자외선 차단과 열차단 효과가 있는 필름을 측면 창에 강하게 발라 채광의 장점은 살리면서 손상 위험은 낮추는 절충을 택했다. 우선순위에서 거실의 성격이 책 보전보다 높다고 판단한 결과다. 또한 채광창처럼 보이는 높은 책장의 꼭대기 부분은 실제 수납이 아니라 책 표지를 보여주는 연출이며, 실제로 대여 가능한 책은 손이 닿는 높이에 있다. 스티커 유무로 구분할 수 있다고 한다.

목재 기둥과 방수: 전통 기술의 지혜와 현대의 원칙

콘크리트 기둥 위에 목재를 그냥 붙이면 썩는다. 한옥의 주춧돌은 나무 기둥 밑부분이 젖어 썩는 것을 막기 위한 장치다. 더 흥미로운 디테일은 주춧돌 위에서 하얗게 보이는 기둥 밑부분이다. 기둥을 세울 때 밑에 소금을 한 줌 넣으면 소금이 흡수되어 나무가 물에 강해진다. 바닷물이 짜서 나무 배가 잘 썩지 않는 것과 같은 원리이고, 팔만대장경 목판을 만들 때도 소나무를 바다에 여러 번 담갔다 꺼냈다 하며 나무 진액을 빼내 썩지 않게 만들었다는 이야기가 전해진다. 현대에는 주춧돌 대신 콘크리트 주축에 앵커링된 금속 커넥터와 볼트로 목재를 조이는 방식으로 진화했다.

방수는 건축가들이 가장 어려워하는 영역이다. 여기서 제시되는 원칙은 명확하다. 물을 완벽하게 막는 방수는 불가능하다는 것, 그래서 막기와 배수를 함께 써야 한다는 것이다. 지하실이 특히 어려운데, 지하수위가 낮아 처마와 배수를 길게 뽑을 수 있는 조건이면 물을 건물 주변으로 유도할 수 있지만 도시의 대지 조건에서는 불가능한 경우가 많다. 그래서 쓰는 극단적 방법은 들어온 물을 빼내는 것이다. 지하 주차장 벽에서는 바깥 물보다 결로가 더 큰 문제이므로 중간에 공간층을 두고 결로수가 생긴 도랑을 파서 바깥으로 배수시킨다.

2층 마당으로 쓰는 테라스가 방수가 가장 어려운 부위다. 방수층을 하고 화강암 타일을 덮는 관행은 시간이 지나면 타일이 방수층을 눌러 깨지게 한다. 대안은 패데스탈 방식으로 의도적으로 틈을 비우고 목재 데크를 깔아 그 밑으로 배수되게 하는 것이며, 방수층 손상이 덜하다고 본다. 일본의 목조 주택 기술자들이 2층 테라스의 완벽한 방수를 해결하는 데 애를 먹었다는 일화도 함께 전해진다. 결국 완벽한 방수 대신 들어온 물을 빨리 배수시키는 쪽이 더 현명하다는 결론이다.

스마트폴은 왜 무용지물이 되었나

거리의 스마트폴은 스마트폰이 나온 뒤 많은 기능을 잃었다. 근거로 두 가지 선례가 든다. 1990년대 일본 국제 공보전 수상작 중 정보의 포장마차라는 아이디어는 도시 여기저기서 정보를 다운로드받는 개념이었는데, 인터넷이 나오자 무용지물이 되었다. 2005년 홍익대학교에서 이루어진 유비쿼터스 시티 프로젝트는 컴퓨터가 어디에나 있는 환경, 오늘날의 IoT를 앞선 시도였지만 스마트폰의 등장으로 그 설비 대부분이 의미를 잃었다. 공중전화 박스가 스마트폰 이후 사라진 것과 같은 흐름이다.

다만 스마트폴이 완전히 쓸모없어진 것은 아니다. CCTV 카메라나 미세먼지 측정처럼 정보를 수집하는 센서 역할은 스마트폰이 대체하지 못하므로 계속 쓰일 수 있다는 구분이 붙는다. 시민에게 정보를 보여주는 기능은 스마트폰으로 대체되었지만, 도시의 감각 기관 역할은 남는다는 것이다.

건축학과와 공간 디자인, 어느 쪽을 배워야 하나

건축 교육은 바우하우스 이래 근대 건축 전통으로 100년 가까이 이어져 온 오래된 틀이 있지만 접근 방식은 교수마다 다양하다. 이 영상의 화법처럼 1인칭 체험에 기반해 판단을 내리는 접근도 있고, 구조와 조형에 강조를 두는 접근도 있다. 홍익대 미술대학의 공간 디자인과를 견학했을 때 느낀 차이는 사고 방식의 온도였다. 건축은 개념을 문제로 환원해 객관적으로 납득시키는 논리 중심, 공간 디자인은 상대적으로 감성 중심이라는 인상이었다는 것이다. 또한 인테리어는 구조가 완성된 뒤 들어가는 작업이라 건축과는 순서가 다르다.

질문에 대한 답은 건축으로 가는 것도 좋은 선택이라는 쪽이다. 이유는 실무 구조에 있다. 인테리어를 외부 디자이너에게 맡기면 설계자가 계획한 컨셉이 딴 방향으로 가는 경우가 많아, 설계 사무실이 인테리어 팀을 따로 두고 컨셉의 연장선상에서 마감까지 책임진다. 관심이 있다면 건축과 공간 디자인을 모두 다루는 훈련이 낫다는 조언이다.

좁은 나라의 공동체 의식이 만드는 장점과 폐해

타인의 다름을 참지 못하는 성향은 나라가 작고 영토 확장의 경험이 없으며, 외부의 것을 수용하는 데 익숙하지 않은 폐쇄적 사회의 산물이라는 분석이 제시된다. 한국에서는 남이 나와 다르게 산다는 것만으로도 간섭이 시작된다. 자기 공동체의 경계가 전 국민까지 미친다고 생각하는 셈인데, 명절에 친척이 결혼과 직장을 묻는 간섭과 같은 구조다. 다양성이 부족한 배경에는 외관의 통일성도 언급된다. 외국은 머리카락과 눈동자 색부터 다른 반면 한국은 민족적 통일성이 강하다.

이 통일성에는 장점도 있다. 외국인들이 놀라는 밤길의 안전이다. 서로 참견하고 감시하는 사회이기에 가능한 안전이라는 해석이다. 반면 단점은 나와 다른 점을 허용하지 않는 것에서 나온다. 어떤 영화나 콘텐츠를 좋아한다는 개인 취향에까지 욕설이 쏟아지는 댓글 문화, 영화 호프와 오징어 게임 속편에 대한 평가 간섭이 사례로 든다. 새로운 것을 외치면서도 새로운 생각을 들고 오면 나와 다르다고 치고 나오고, 결국 이미 인정받은 사람의 말만 인용하게 되면 새로운 생각은 나올 수 없다. 그래서 사회가 창의성을 저해한다는 비판이며, 요구되는 것은 옳고 그름을 초반부터 따지지 말고 왜 그런 현상이 생겼는지 비하인드를 추론하려는 태도다. 이 주제는 나라가 작다는 점에서 국민성을 공간적으로 설명하는 책으로 준비 중이며, 제목은 우리는 왜 사촌이 땅을 사면 배가 아플까이고 내년 출간 예정이라고 한다.

보는 포인트

광고판 문제의 본질은 미학이 아니라 부동산 가격 구조다. 광고 수익이 매매가에 반영된 순간 광고판 철거는 개별 건물주에게 손실이 되고, 규제 없이는 거리 전체가 잠긴다. 이 잠금 메커니즘이 이번 영상에서 가장 재사용 가능한 분석 틀이다.
자연 조건이 경관을 결정한다는 관점도 눈여겨볼 만하다. 가로수 종과 식재 밀도, 지대와 배수 같은 요소가 건물 파사드 노출도를 바꾸고, 그것이 광고 판매 가능성으로 직결된다는 인과 사슬은 도시 설계 논의에서 흔히 빠지는 부분이다.
영화관 사례는 특수 용도 건물의 유산 문제를 보여준다. 극장 폐업이 계속되는 상황에서 경사 슬라브를 가진 관을 다른 용도로 전환하는 방법, 그리고 교회처럼 프로그램이 겹치는 용도를 찾는 사고는 상가 공실 문제와도 연결된다.
방수와 도서관 답변은 같은 디자인 철학을 공유한다. 완벽한 차단을 추구할수록 실패하므로, 들어올 물을 배수할 통로를 설계에 넣고, 기능 보전보다 사용자 경험(공동의 거실)에 우선순위를 두는 절충이 반복된다.
스마트폴 평가는 기술 예측의 취약성에 대한 교훈이다. 시대를 앞선 설비도 그것을 뛰어넘는 기기(스마트폰) 하나로 무용지물이 될 수 있으며, 남는 가치는 센서 역할이라는 구분이 실용적이다.

원본 정보

채널: 셜록현준
게시일: 2026-09-16
영상: https://www.youtube.com/watch?v=_KjHp3QXoaQ
길이: 약 22분
조회수: 약 47.3만 회 (수집 시점 기준)
유의: 이 글은 영상의 음성 인식(ASR) 자막을 기반으로 작성되었다. 도산대로 광고 수익 월 3.5억 원, 상업 시설 30%, 온라인 쇼핑 전환률, 타임스퀘어 규제 수치 등 구체적 수치는 자막 상의 발화라 별도 검증이 불가하며 오차가 있을 수 있다. 발화자 언급의 홍익대 교수명, 시네시티 건물의 정확한 명칭 등 음차·고유명사도 원본 대비 왜곡 가능성이 있으니 세부 사실은 영상 본문으로 확인하는 것이 좋다.

주택 가격은 업무지구까지의 거리가 정한다: 서울 주택시장이 '역삼각권'으로 재편되는 구조

Tue, 29 Sep 2026 02:14:00 +0900

서울 주택시장의 새로운 기준은 단순해졌다. 좋은 업무지구까지 얼마나 빨리 갈 수 있느냐. 강남 아파트의 하락 반전, 강남3구와 마포·용산·성동의 고가 단지 분포, 도쿄 야마노테선 내부에 몰린 고급 주택까지, 모든 것이 하나의 원리로 설명된다. 주택 가격은 업무지구와의 거리가 정한다는 도시 경제학의 원칙이, 이제 서울 전역에서 그대로 작동하고 있다는 것이다. 2021년부터 6년째 부동산 트렌드 보고서를 내온 김경민(서울대) 교수는 이 원리를 근거로, 서울과 그 인근이 ‘대서울 역삼각권’으로 재편되고 있다고 진단한다.

주택시장, “대서울 역삼각권”으로 재편 | 서울대 김경민 교수

핵심 요약

서울 주택 가격은 동·서·남·북이라는 지리적 라벨이 아니라, 업무지구까지의 접근성으로 재편되고 있다.
주거 비용과 교통비는 서로 치환된다. 교통비를 덜 쓰는 사람은 주거비를 더 쓴다. 그래서 업무지구에 가까울수록 주거 비용이 비싸지는 것은 시장의 자연스러운 균형이다.
CBD(광화문), YBD(여의도), GBD(강남)라는 전통 업무지구는 2호선 선상에 놓여 있고, 구로가산·잠실·성수·홍대합정 같은 신업무지구도 대부분 2호선 순환선을 따라 형성됐다.
30억 이상 아파트는 강남·송파·서초와 잠실 일대에, 20억 이상 단지는 2호선 연선에 집중된다. 고가 주택 지도가 곧 업무지구 접근성 지도다.
도쿄의 야마노테선은 같은 원리의 검증 사례다. 5대 업무지구와 고급 맨션 밀집 지역이 모두 순환선 내부에 있다.
강북(2호선 외곽)은 아직 2021년 고점을 회복하지 못한 지역이 많아 상승 모멘텀이 남아 있지만, 주택담보대출 금리 상승 부담이 그 폭을 제한할 수 있다.

상세 정리

임대료 곡선: 교통비와 주거비의 치환

도시 경제학의 출발점은 단순한 가정에서 시작된다. 도시 안에 업무지구 하나, 그리고 소득과 주택 이용이 동질적인 가구들. 이 가정 아래서 사람들은 교통비와 주거비 사이에서 선택한다. 소득이 같아도 교통비를 적게 쓰는 사람은 주거에 더 많이 지불할 수 있고, 먼 곳에 사는 사람은 싼 주거비 대신 큰 교통비를 감당한다.

이 논리를 그래프로 그리면, 가로축은 업무지구(CBD)로부터의 거리, 세로축은 주택 임대료가 된다. 곡선은 업무지구에서 멀어질수록 완만하게 떨어진다. 이 기울기야말로 도시 공간의 기본 구조이며, 기울기가 가파른 도시일수록 공간적 계층이 선명하게 드러난다. 즉 주택 가격의 지역 격차는 이상한 현상이 아니라, 업무지구 접근성이라는 원칙이 그대로 작동하는 결과다.

업무지구는 확장을 거듭해 왔다

서울의 업무지구는 계속 늘어났다. 전통적 중심 업무지구(CBD) 하나에서 시작해 1960~70년대에 여의도(YBD)가, 1980년대 이후에는 강남 비즈니스 디스트릭트(GBD)가 형성됐다.

여기서 멈추지 않는다. 구로가산 디지털 단지는 과거 구로공단이었다. 수출의 10%를 차지하던 산업 단지가 공장 이전으로 공실이 되자, 1990년대 중반부터 아파트형 공장이 들어서며 오피스 클러스터로 변신했고 지금은 미디어·IT·테크 업무지구다. 잠실은 역 주변과 문정동 쪽으로 거대한 업무지구가 형성됐다. 성수는 소셜 벤처 생태계에서 출발해 크래프턴·무신사·SM·현대모비스 같은 대기업이 모이는 지구로 성장했다. 홍대합정은 출판사 전통 위에 미디어 회사들이 모였고, 상암은 MBC·JTBC 등 방송사가, 마곡은 LG 등이 입주한 업무지구다.

이 신업무지구들의 위치에 일관된 패턴이 있다. 홍대합정, 구로가산, 잠실, 성수는 정확히 2호선 선상에, 상암·마곡·강일 첨단지구는 9호선 연선에 있다. 업무지구의 확장은 강력한 철도 접근성을 기반으로 일어났다.

고가 주택 지도가 곧 업무지구 지도다

30억 이상 아파트 단지의 분포를 보면 강남·송파·서초에 집중되어 있다. 이 지역은 강남 업무지구와 잠실 업무지구를 동시에 품고 있다. 즉 강남3구는 고가 주택지이면서 동시에 거대 업무지구 그 자체다. 20억 이상 단지들도 2호선 연선을 따라 분포한다.

마포·용산·성동(‘마용성’)이 이 논리의 대표 사례다. 성동구는 성수 업무지구와 함께 성장했고, 마포는 홍대합정에 인접하며, 용산은 CBD·YBD·GBD 세 업무지구의 정중앙에 놓여 있다. 고가 단지가 어디에 있는지 볼 필요 없이, 업무지구 접근성만 보면 가격 지형이 예측된다.

도쿄가 보여주는 같은 법칙

이 원리는 서울에만 국한되지 않는다. 도쿄의 야마노테선은 도쿄에서 가장 중요한 순환선이고, 마루노우치 등 주요 오피스 지구가 모두 이 순환선 내부에 있다. 도쿄·신주쿠·시부야 등 5대 업무지구가 야마노테선 안쪽에 있으며, 요금 상승세가 가장 강한 맨션 시장과 고급 주택지 대부분도 역시 순환선 내부에 위치한다. 순환선이 업무지구를 묶고, 순환선 안쪽 주택 가격이 선두를 달리는 구조는 서울의 2호선과 정확히 겹친다.

시장의 현재 위치: 강남 반전과 강북 모멘텀

2026년 트렌드 보고서가 짚은 시장 상황은 둘로 나뉜다. 강남 아파트는 하락에서 반전한 것으로 분석된다. 반면 강북(2호선 외곽)은 아직 2021년 고점에 도달하지 못한 지역이 많아 상승 모멘텀이 남아 있다. 다만 주택담보대출 금리가 상승하는 국면에서, 그 부담이 커지면 상승 폭이 어느 수준에서 정체될 가능성은 열려 있다.

요컨대 단기 흐름보다 중요한 것은 구조다. 주택시장의 재편은 이제 지리적 라벨(‘강북’, ‘강남’)이 아니라 업무지구 접근성, 그리고 이를 뒷받침하는 철도망을 따라 진행된다.

보는 포인트

주거비-교통비 트레이드오프: 임대료 곡선은 부동산 입문의 첫 원리이자 이 글의 모든 논증의 뼈대
신업무지구(구로가산·잠실·성수·홍대·상암·마곡)가 왜 대부분 2호선·9호선 선상에 형성됐는지의 연결
30억·20억 아파트 단지 분포도와 업무지구 지도를 겹쳐 보는 방식
도쿄 야마노테선과 서울 2호선의 구조적 동일성
고금리 국면에서 강북 모멘텀의 상한: 모멘텀이 있어도 대출 금리가 발목을 잡는 조건

원본 정보

채널: 김경민의 노트
게시일: 2026-09-18
영상: https://www.youtube.com/watch?v=6LFhNbjQ-F8
길이: 약 15분 · 조회수 약 3.2만 회 (2026-09 기준)
유의: 본문 수치와 지명은 자막 기반이라 오차가 있을 수 있고, 영상이 예고한 ‘대서울 역삼각권’과 ‘광역 철도 혁명’ 주제의 일부는 후속 영상에서 다뤄질 수 있다