양극화 on YTMAG

실거주 집을 경매로 사기 어려운 시기다: 낙찰가가 비싸지는 3가지 이유

Tue, 29 Sep 2026 03:28:00 +0900

지금 실거주할 집을 경매로 싸게 낙찰받기는 어렵다. 사람들이 원하는 집이 다 비슷한 데다, 매물 부족으로 경매에 익숙하지 않은 실거주 수요까지 몰리면서 경쟁이 붙기 때문이다. 하락기에는 유효했던 실거주 경매 전략이 상승기에는 통하지 않고, 오히려 투자 목적이라면 주목받지 않는 지역을 골라 시드를 모으는 쪽이 낫다는 판단이다.

지금 실거주할 집을 경매로 사면 안 되는 이유 3가지

핵심 요약

선호가 몰리는 집은 경쟁이 붙는다: 사람들이 실거주하고 싶어 하는 집은 서울·경기 등 남들도 좋아하는 집이다. 지방은 미분양이 많아 굳이 경매를 쓸 이유가 없고, 결국 선호가 집중된 물건에서만 경쟁이 벌어진다.
경매가 무조건 싼 것은 아니다: 경쟁자가 많으면 낙찰가가 올라간다. 일반 매물과 전월세 매물이 없는 지금은 경매 물건에 사람이 몰리고, 명도와 수리 비용까지 더하면 싸게 사는 전제가 흐려진다.
실거주자까지 경매로 진입했다: 매물이 없어 진입장벽이 낮아 보이면서 경매 경험이 없는 실거주 수요가 들어오고, 이들이 비싸게 낙찰받을 확률이 높다. 인기 지역 물건일수록 그렇다.
투자 목적이라면 방향이 다르다: 사람들 입에 오르지 않는 지역의 물건으로 수익을 내며 시드를 모으고, 보합·하락 국면이 왔을 때 경험과 자금을 갖추는 것이 현재 시점의 전략이다.
자금 제약도 변수다: 비싼 아파트는 경락잔금 대출이 30~40% 수준으로 제한되는 경우가 많아 현금 여력이 필요하다.

상세 정리

사람들이 원하는 집은 다 비슷하다

실거주 목적 경매가 어려운 첫 번째 이유는 수요의 편중이다. 사람들이 실거주하고 싶어 하는 집은 지방이 아니라 서울과 경기, 즉 남들이 지금 좋아하는 집이다. 그 마음은 남들도 똑같기 때문에, 원하는 물건일수록 경쟁이 붙을 수밖에 없다.

지방 집을 실거주하겠다는 선택이라면 이야기가 다르다. 미분양이 많고 신축도 싸게 사려는 사람과 싸게 팔려는 사람이 넘치는 시장이라 굳이 경매를 거치지 않고도 바로 골라 들어갈 수 있다. 결국 경매로 실거주 집을 찾는 사람은 대부분 선호가 집중되는 지역과 물건을 겨냥하고 있고, 그 지점에서 싸게 산다는 계산이 성립하기 어렵다.

경매가 무조건 싼 것은 아니다

경매는 여러 관점이 섞여 있는데, 기본 원칙은 싸게 사는 것이다. 그런데 경쟁자가 많으면 이 원칙이 무너진다. 일반 매물도 없고 전월세도 없는 상황에서 경매 물건이 나오면 사람들이 몰릴 수밖에 없고, 낙찰가는 올라간다.

비용도 단순하지 않다. 낙찰받으면 명도 절차를 거쳐야 하고, 연식이 있는 집은 수리가 필요하다. 실거주 목적이라면 파는 수리가 아니라 내가 마음에 드는 수리를 하게 되므로 비용이 더 커진다. 이 모든 것을 계산에 넣어도 싸게 사야 하는데, 서울 아파트 같은 물건은 그 전제 자체가 어렵다.

경매의 장점은 사는 가격을 스스로 정할 수 있다는 점이다. 지금 1억에 사고팔리는 아파트가 10억까지 갈 것 같다면 9억에 입찰해 낙찰받을 수 있다. 다만 이 장점이 발휘되려면 경쟁이 없어야 한다. 하락기에는 경쟁자가 없으므로 경매로 실거주 집을 사는 것이 좋은 방법이 될 수 있지만, 주변에 부동산 관심 있는 사람을 물어보면 거의 모두 상승기라고 답하는 시장에서는 실거래가 자체가 흔들리고, 비싸게 낙찰받을 확률이 높다.

실거주자까지 경매로 들어온다

세 번째 요인은 진입자의 변화다. 매물이 없어지자 경매에 관심 없던 사람들도 소문을 듣고 움직이기 시작했다. 권리 분석을 보면 어렵지 않아 보이고, 컨설팅 업체들이 처음부터 끝까지 해주겠다는 식으로 진입장벽이 낮다고 홍보하는 분위기까지 더해지면서, 대출도 되고 열심히 살면 된다는 판단으로 마음이 바뀐 것이다.

문제는 잘 모르는 사람이 들어올수록 낙찰가가 비싸진다는 것이다. 경매 투자자 입장에서는 실거주자를 이기기 어렵고, 특히 먹을게 없는 물건에는 투자자가 들어오지 않는데 실제로 살아야 하는 사람이 많이 몰리는 물건이 있다. 동탄, 판교, 분당처럼 입에 오르내리는 지역의 아파트가 그렇다. 이런 물건은 경매 투자자가 애초에 보지 않는 곳이고, 그렇다고 사겠다 하면 경쟁자가 몰려 비싸게 낙찰받을 수밖에 없다.

대출 제약과 시드 모으기 전략

비싼 아파트는 대출 제약도 크다. 경락잔금 대출이 70~~80%가 아니라 30~~40%만 되는 경우가 많아 현금이 상당히 필요하다. 전세를 끼고 살 수도 없는 상황이라, 시드 자체가 많이 들어가는 물건을 지금 무리해서 사는 것은 비효율적일 수 있다.

대신 경매를 선택했다면 지금은 시드를 모을 시기라는 판단이 나온다. 경매 시장의 양극화가 심해, 사람들이 사고 싶어 하는 지역에는 사람이 몰리고 입에 오르지 않는 지역은 경쟁자가 적다. 경쟁자가 적으면 싸게 살 수 있다. 돈을 벌려면 두 번째, 즉 주목받지 않는 지역의 물건을 골라 빠르게 수익을 내고 시드를 쌓는 경매가 더 효과적이라는 것이다.

욕심을 덕지덕지 붙여 여러 가지를 다 하려면 할 수 있는 물건 자체가 줄어들고, 돈을 벌 수 있는 경우의 수도 줄어든다. 물건 다섯 개를 다 하겠다기보다 한두 개를 집중해 선택적으로 투자하는 것이 지금 경매에서 중요하다.

타이밍과 현실적인 판단

정리하면 이렇다. 실거주할 집을 경매로 싸게 낙찰받으면 좋겠지만, 싸게 낙찰받을 수 없는 시기다. 경매를 선택했다면 시드를 모으고, 상승기가 어느 정도 지속되더라도 보합이 오는 순간에 경험과 자금을 갖춰 둘 수 있어야 한다. 마냥 다 되는 것은 없다. 시기가 있고 정책이 있고 규제가 있으므로, 부동산 흐름과 사람들의 이야기, 그 지역에 사는 사람들의 표정과 연령층까지 살펴야 한다. 좋은 건 없다. 다 좋은 것은 비싸고, 사람들도 다 좋은 것을 알고 있다. 그 사이에서 어떤 포지션으로 어떻게 돈을 벌 것인지 고민해야 한다.

생애최초나 청약 같은 정석을 그대로 따라가는 것도 대부분의 사람에게 효율적이지 못할 수 있다. 남들 스타일을 따라가다가 상황이 어긋나는 것인지 아닌지, 현실적으로 내 상황에 맞춰 투자하는 것이 중요하다.

보는 포인트

경쟁자 수가 경매 수익을 결정한다: 물건 자체보다 그 물건에 몰리는 사람 수가 싸게 사는지를 가른다. 상승기에는 경쟁이 붙고, 하락기에는 사라진다. 같은 전략이 시기에 따라 정반대 결과를 낸다.
실거주 경매와 투자 경매는 다른 게임이다: 살아야 하는 사람이 몰리는 인기 지역 물건은 투자자가 피하는 영역이다. 목적에 따라 골라야 할 물건이 다르다는 구분이 핵심이다.
경락잔금 대출 비율을 미리 확인하라: 인기 아파트일수록 대출 비율이 낮아 현금 부담이 커진다. 낙찰받기 전 자금 계획이 먼저다.
집중 투자 원칙: 물건을 여러 개 늘리기보다 한두 개에 집중하는 것이 지금 시점의 선택지를 넓힌다.

원본 정보

채널: 알론소운
게시일: 2026-09-28
영상: https://www.youtube.com/watch?v=kyAqb0JfQtU
길이: 10분 45초
조회수: 998 (수집 시점 기준)

※ 자막 음차·수치 오차 가능성

높은 금리가 만든 증시 양극화, 실적 버티는 섹터만 오른다 (성상현 ABP자산운용 전무)

Tue, 29 Sep 2026 02:01:00 +0900

결론부터 말하면, 지금 주식시장이 버틴 이유는 금리 상승의 원인이 국채 수급 불확실성이 아니라 성장 기대였기 때문이다. 그러나 고금리를 버틸 수 있는 섹터는 극소수이고, 실적과 주가의 양극화가 심화되고 있다. 2023년 11월 옐런 재무부 장관의 국채 발행 계획이 장기금리를 꺾었던 전례처럼, 11월 재무부 발행 계획과 은행 규제 완화가 다시 텀프리미엄을 누를 카드다. 한국 증시는 밸류에이션이 36개월 바닥인 만큼, 메모리 사이클 신호만 회복되면 가장 크게 반등할 후보다.

높은 금리가 만든 증시 양극화, 실적 버티는 섹터만 오른다 (성상현 ABP자산운용 전무)

핵심 요약

미국 장기금리 5.2%는 단기 실질금리(성장+기대인플레) 4.2%와 불확실성(텀프리미엄) 1%로 구성된다. 올해 초 4%에서 상승한 1.2%p 중 0.7%p는 성장 기대, 0.5%p는 수급 불확실성이었다.
성장 기대가 끈 금리 상승은 시장이 버틴다. 과거 인상 사이클 초반에도 주식은 올랐다. 그러나 3개월 이상 성장 기대만으로 고금리를 버티는 구간은 평균적으로 주가에 부정적이었다.
S&P500 선행 PER 19~20배의 기대수익률은 5%, 여기서 미국 10년물을 뺀 스프레드가 사실상 0이 됐다. 해소 방법은 어닝 상승 또는 금리 하락뿐이다.
2023년 8~10월 10년물 5% 사태 때 S&P500은 4,600에서 4,200까지 떨었지만, 11월 옐런의 장기 국채 발행 축소 선언이 금리를 꺾었다. 이번에도 11월 발행 계획이 변수다.
한국 증시는 52주 고점 대비 약 20% 하락, PER은 36개월 바닥인데 최근 1개월 EPS 상향 속도만 둔화됐다. 대만은 비싼데도 EPS 모멘텀이 이어져 오르고 있다.

상세 정리

장기 금리 5.2%를 쪼개 보면 답이 나온다

미국 장기금리가 5.2%까지 상승했는데도 주식시장이 부러질 것 같았던 분위기와 달리 반등했다. 답은 5.2%의 구성 성분에 있다. 5.2%는 단기 실질금리, 즉 성장과 기대인플레이션을 반영하는 부분과, 미국 국채를 누가 사 줄 수 있을까라는 우려가 담긴 불확실성 부분으로 나뉜다.

올해 2월 말 기준으로 단기 실질금리는 3.5%, 불확실성은 0.5%로 합계 4%였다. 지금은 실질금리가 4.2%로, 불확실성이 1%로 올랐다. 즉 성장에 대한 기대와 인플레 우려가 0.7%포인트, 국채 수급 불확실성이 0.5%포인트 오른 것이다.

주식시장에 가장 큰 악재는 수급 불확실성 쪽이다. 이 부분이 오르면 밸류에이션이 직접 압박받는다. 반대로 성장 기대가 끈 금리 상승은 기업 이익에 대한 기대감이 기반이 되므로, 연준이 긴축하더라도 시장은 버틴다. 과거 금리 인상 사이클 초반에 주식이 오랐던 시기가 많았던 이유도 이 때문이다. 물론 나중에는 금리가 너무 많이 올라 성장 기대 성분의 상승이 둔화되며 시장이 압박받았다.

애틀랜타 연은 GDP나우가 3분기 55.2%를 가리키고, 직전 분기가 1% 수준이었다는 점을 감안하면 성장 기대감이 여전히 강하다. 우려와 기대가 공존하며 시장이 갈팡질팩하지만, 지금은 긍정적 부분의 비중이 조금 더 크다. 다만 5.2%가 중장기 유지되거나 더 오르면 이번에는 불확실성 성분이 시장을 압박할 가능성이 있다. 성장 기대만으로 고금리를 버티는 구간은 23개월은 견디지만, 3개월 이후에는 평균적으로 주가가 좋지 않았다는 데이터도 있다. 10월 말~11월 초 중간선거 전까지 재무부와 연준이 장기금리를 어떻게 안정시키는지가 관건이다.

금리가 만든 양극화

지금 미국 기업 실적이 올라가는 섹터는 전 섹터가 아니라 고금리를 버틸 수 있는 섹터뿐이다. IT 섹터가 독주하고 있고, 에너지도 연초 대비는 올랐지만 최근 1개월 실적 기준으로는 좋지 않다. 비싸더라도 단기와 중장기 어닝이 함께 오르는 섹터를 찾는 연습이 이번 사이클을 끌고 가는 방법이다. 실적의 양극화, 주가의 양극화, 모든 것이 양극화되고 있다.

S&P500 동일가중 지수와 시가총액가중 지수의 비교가 이를 보여준다. 동일가중이 S&P500 대비 아래로 떨어져 있으면 대형주만 오르는 양극화가 심화되는 것이다. 2026년 3월부터 이 차이가 떨어지다가 4~6월에 확산되는가 싶었지만, 다시 떨어지고 있다. 이 양극화가 지속된다는 것은 금리대가 계속 높은 수준을 유지하고 있다는 신호다. 반대로 금리가 내려오면 이익을 내는 기업의 범위가 전방위적으로 확산되고, AI 산업 확산도 폭넓어진다.

S&P500 선행 PER이 19~20배라는 것은 기대수익률 5%라는 의미다. 여기서 미국 10년물 금리를 빼면 주식과 채권의 수익률 차이인데, 지금 이 스프레드가 거의 0이다. 채권이 더 안전하지 않을까라는 판단이 나올 수밖에 없는 압박 상태다. 스프레드를 회복하는 방법은 어닝 상승 또는 금리 하락뿐이고, 미국 정부는 양쪽 모두를 지원하고 있다. 은행 규제 개혁과 규제 완화로 기업과 주식시장에 대출 여건을 만들어 주는 방향, 그리고 하이퍼스케일러의 투자와 이익 창출을 지원하는 방향이다.

2023년의 답: 국채 발행 계획

2023년 8~10월에 지금과 비슷한 상황이 있었다. 미국 10년물 금리가 5%까지 올랐고 애크만이 30년물을 숏 배팅했으며, 국채 투자에 나섰던 개인 투자자들은 물렸다. S&P500은 4,600에서 4,200까지 떨어졌다. 그런데 11월부터 금리가 떨어지고 주식시장이 올랐다.

당시 결정타는 옐런 재무부 장관의 국채 분기 발행 계획이었다. 앞으로 장기 국채 발행량을 크게 줄이고 단기 국채 발행으로 대체하겠다는 선언. 장기 국채 공급이 줄 것이라는 시장의 판단이 장기금리 우려를 해소했고, 금리 하락으로 이어졌다.

이번에도 11월 초에 재무부 국채 발행 계획이 나온다. 장기 발행량 축소 방향이 다시 언급될 가능성이 높고, 수요 쪽에서도 은행 규제 개혁으로 국채 수요처가 늘어나며, 토크나이제이션과 스테이블코인 같은 새로운 국채 수요처를 계속 만들어 낼 수 있다. 텀프리미엄을 줄이려면 결국 국채 발행량과 수요량을 조절하는 방법밖에 없고, 성장 기대 성분을 죽이는 것은 정부가 원하지 않는다. AI 사이클을 건드리지 않는 선에서 정부가 텀프리미엄을 관리하려 할 가능성이 높다는 판단이다. 전쟁 종료는 그 위의 보너스다.

지금은 고금리를 버티는 특정 기업들로 수급이 몰리지만, 이 확산 국면이 하반기 연말부터 다시 나타날 수 있다는 전망이다.

한국과 대만, EPS 수정 속도의 차이

지난주 국가별 주간 수익률을 보면 대부분 국가가 상승했고, 특히 대만과 한국이 4~5%대로 상단을 달렸다. 반도체와 IT 관련 종목의 몫이다. 그러나 기간을 넓히면 그림이 달라진다. 최근 1개월에는 유럽과 중국이 대부분 빠졌고, 한국은 1주 4.9% 상승에도 3개월 기준으로는 마이너스 14%다. 대만은 1주, 1개월 모두 상승하며 조정을 모두 회복했다.

52주 및 10년 고점 대비 위치도 다르다. 한국은 아직 약 20% 아래에 있고, 대만과 미국은 고점을 거의 유지하고 있다. 같은 반도체 국가인데 왜 이런 차이가 나는가. 답은 EPS 수정 속도에 있다. 한국의 최근 6개월 EPS 수정률은 91%나 올랐지만, 최근 1개월 상승폭은 미미하다. 대만은 3개월 46% 상승과 함께 최근 1개월 상승폭도 유지되고 있다. 월평균 EPS 상향 속도를 보면 대만은 계속 올라가고 한국은 거꾸로 떨어지고 있다.

주가의 핵심은 얼마나 많이 올랐느냐가 아니라 꾸준히 더 올라갈 수 있느냐다. 7월 폭락 때 시장 컨센서스에 성장 지속성 의문과 메모리 사이클 고점 우려가 들어갔고, 이후 한국 EPS 상향 속도가 둔화됐다. 이를 바로잡을 재료가 필요하다. 이번 주 마이크론 실적과 다가오는 삼성전자 실적이 메모리 사이클의 핵심 힌트다.

싼 게 답이 될 조건

한국의 PER은 36개월 구간 바닥이다. 미국은 고점 대비 중앙값 아래로 크게 비싸지 않았고, 대만은 중앙값보다 높다. 비싼 대만은 계속 오르고, 싼 한국은 쳐다보지도 않는 역전 상황이다. 이 역전을 풀 열쇠는 EPS 상향 속도의 회복이다. 속도가 다시 올라가면 저평가가 맞다는 인식이 시장에 퍼지며 모멘텀이 붙는다.

가치주 투자가 잘 안 먹히는 이유도 여기 있다. 모멘텀 투자, 주도주 투자가 유효한 시장에서는 이익 사이클이 올라오는 퀄리티 기반 모멘텀을 사야 한다. 한국은 아직 모멘텀이 붙지 않았지만, 메모리 사이클 전환 신호가 오면 모멘텀이 붙을 때 가장 크게 오를 나라다. 밸류에이션이 싸다는 것은 눌림목이 생겼을 때 빠질 게 없다는 의미이기도 하다. 비싼 종목에 모멘텀을 따라 들어가면 낙폭도 크다.

판단 도구는 단순하다. 과거 밸류에이션 대비 싼가, 그런데도 이익을 내고 있는가. 이 매트릭스에 두면 한국과 이머징은 싸고 이익이 좋은 사분면, 대만은 비싸고 이익이 좋은 사분면에 있다. 숫자 기반으로 국가별 대응을 정하면, 오를 때 공포에 흔들리지 않고 빠질 때 분할 매수로 접근할 수 있다.

코스피 저항과 지지, 그리고 닷컴과의 차이

코스피 1차 저항대는 7,300~7,400 수준이다. 이를 뚫으면 볼린저 밴드 상단까지 룸이 확 커진다. 반대로 금리 부담에 막히면 6,800 부근이 지지가 될 가능성이 있다. 저항대를 뚫고 올라가면 이후에는 막아줄 것이 없어지므로 홀딩 전략도 고려할 만하다.

닷컴버블과의 비교도 중요하다. 1999년부터 미국 정부가 돈을 퍼주다가 세금을 걷기 시작했고, 2000년 3월부터 주식시장이 떨어졌다. 버블이 꺾인 결정적 이유는 정부가 더 이상 돈을 퍼주지 않았기 때문이다. 지금은 다르다. 정부가 지속적으로 적자를 내며 돈을 퍼주고 있고, 적자가 괜찮다는 우려 불식 노력도 계속되고 있다. 이것이 AI 사이클과 닷컴 사이클의 가장 큰 차이점이고, 중장기 전망의 핵심이다.

보는 포인트

장기금리 5.2%의 성분 분석. 같은 금리 상승이라도 성장 기대발이냐 수급 불확실성발이냐에 따라 주가 반응이 정반대다
동일가중 대비 시가총액가중 S&P500의 움직임. 양극화의 확대와 수축을 실시간으로 확인하는 지표
11월 재무부 국채 발행 계획. 2023년 옐런 선언의 재현 여부가 장기금리의 갈림길
한국과 대만의 EPS 수정 속도 비교. 저평가만으로는 오르지 않고, 속도의 회복이 모멘텀을 만든다
정부의 재정 지탱 여부가 버블 붕괴 여부를 가른다는 닷컴 대비 프레임

원본 정보

채널: 삼프로TV 3PROTV
게시일: 2026-09-27
영상: https://www.youtube.com/watch?v=jgStSQNvJ5I
길이: 약 35분 · 조회수 약 3.6만회 (수집 시점 기준)
유의: 본문 수치와 인물·기업명은 자막 기반이라 오차가 있을 수 있습니다.

돈의 역류: AI 밸류체인에 동참한 나라, 기업, 사람과 그렇지 않은 이들 사이의 벌어지는 간극

Tue, 29 Sep 2026 01:54:30 +0900

KBS 1라디오 최상욱의 경제쇼. 미국 국채 10년물 금리가 5%를 넘어 20여 년 만에 최고치를 기록했지만 뉴욕 증시는 흔들리지 않는다. 금리가 오르면 주가가 떨어진다는 오랜 공식이 힘을 잃은 이유가 이번 전망서의 제목이기도 하다. 돈의 역류. 물은 산에서 바다로 흐르는 본류를 거슬러 올라가는 역류 현상이 지금 자본시장과 실물경제에 동시에 일어나고 있다는 것.

2027년 AI발 돈의 역류 with 김광석 한양대 겸임교수

핵심 요약

미 국채 금리의 다섯 가지 상승 요인: 중동전쟁의 기대인플레 자극, 주요국 금리 인상, 재정 확장에 따른 국채 발행 급증, 빅테크의 회사채 발행(알파벳 잉여현금흐름 마이너스 전환), 그리고 채권시장의 손바뀜(연준 → 개인).
뉴노멀의 구조: 다섯 요인 중 세 가지(재정 투입, 회사채 발행, 손바뀜)는 추세적·구조적 요인이다. 지정학과 금리 기조는 업앤다운을 만들지만, 저금리 시대와의 작별이라는 큰 방향은 바뀌지 않는다.
역류 현상: 금리가 오르면 통상적으로는 주식시장이 무너져야 하는데, AI 밸류체인 안의 주도주를 중심으로 오히려 더 강하게 돈이 몰린다. 실물경제에서도 세계는 저성장(2.9%)인데 AI 밸류체인 국가들은 OECD 전망 3.7%의 호황이다.
극단적 양극화: 반도체 밸류체인 취업자 100만 명과 나머지 2,800만 명의 체감 격차, 같은 대기업 내 성과금 7억 vs 700만 원(100배 차이). 사람과 AI의 싸움이 아니라 AI를 활용하는 사람과 대체되는 사람의 싸움이다.
대응: 정부는 초크포인트 테크에 집중 투자(중국은 AI 인력 연 90만 명 양산), 기업은 피지컬 AI 밸류체인을 뜯어라(e-스킨 사례), 개인은 AI와 멀어지는 것을 두려워하라. 전 산업 도입률이 10%도 안 됐다.

상세 정리

미 국채 금리의 다섯 가지 상승 요인

미국 10년물과 30년물이 모두 2007년 이후 최고 수준에 이른 이유가 다섯 가지로 정리된다.

첫째, 지정학적 불안. 중동전쟁이 국제유가를 급등시키고 세계적 물가 불안을 야기하며 기대인플레를 자극한다. 이것이 국채 금리를 끌어올린다. 둘째, 기준금리 인상의 연쇄. 한국은행 두 차례, 미국 한 차례, 일본 두 차례, 유로존 두 차례, 호주·뉴질랜드·인도네시아·필리핀 등 주요국들이 금리 인상으로 대응했고, 향후 추가 인상이 시장의 선제 금리에 반영되고 있다.

셋째, 재정 투입의 확대. 중동전쟁의 여파로 세계 각국이 없는 돈을 마련해 재정을 투입하며 국채 발행량이 쏟아진다. 넷째, 회사채 발행의 급증. 미국을 중심으로 2분기까지 현금흐름이 부족했던 빅테크들이 캐펙스 투자 자금을 회사채 발행으로 마련한다. 미국 빅테크 기업들이 미국 국가 단위의 신용등급을 유지하고 있어 국채와 회사채 발행이 동시에 늘며 채권시장 전반의 금리를 끌어올린다.

다섯째, 채권시장의 손바뀜. 이것이 가장 중요하다고 평가되는 요인이다. 미국 국채를 역내와 역외로 나눠보면, 역내 매입세에서는 연준이 매입 장치 역할을 해왔는데 지금은 연준이 매도하고 비연준이 매입하고 있다. 손바뀜이 일어난다는 것은 더 높은 국채 금리를 요구하게 된다는 의미다. 역외 매입세는 공공과 민간으로 나뉘는데 공공 부분의 매입세가 약화됐고 민간 부분이 전체의 80%까지 장악했다. 민간은 공공보다 국채 금리에 더 민감하게 반응하고 더 높은 금리를 요구한다(BIS 연구 결과 인용). 민간 중심, 비연준 중심의 시장은 더 높은 금리를 요구하고 변동성도 커질 수 있다.

구조적 요인과 업앤다운의 구분

다섯 요인 중 지정학적 불안과 금리 인상 기조는 언제든 바뀔 수 있다. 전쟁이 종전 선언을 하면 유가가 급락하고 물가 불안이 가라앉으며 금리 인상 가능성이 사라진다. 이 요인들은 업앤다운을 만들어 국채 금리를 위아래로 움직이게 한다.

반면 세 가지는 추세적·구조적 요인이다. 재정 투입의 확대(올해도 내년도 그럴 것), 회사채 발행의 확대(하이퍼스케일러의 잉여현금흐름 마이너스 전환), 그리고 손바뀜. 이 세 가지가 국채 금리의 레벨 자체를 끌어올리는 요인이라는 것.

환율 전망의 예시가 이 구조를 잘 보여준다. 환율 1,550원 기록 시 1,300원을 향해 갈 것이라고 전망했었지만, 그럼에도 1,300원은 고환율 뉴노멀이다. 역사적 평균 환율이 1,100원이었는데 떨어져도 1,300원이고, 사람들은 1,300원을 보며 안정적이라고 평가하기 시작했다. 국채 금리도 마찬가지다. 레벨은 올라가지만 정점을 찍고 떨어질 수 있으며, 떨어진다 해도 여전히 높은 금리 시대에 안착하게 된다. 저금리 시대는 끝났다는 것이 결론이다.

한국의 중립금리도 2%에서 2.5~~2.75%로, 미국의 중립금리는 3%에서 3.25~~3.5%로 상향 조정 중이라는 분석도 더해진다. 제로금리와의 작별, 저금리와의 작별, 중금리 시대로의 전환이 국채금리를 기본적으로 끌어올리고 있다는 것.

구축 효과와 자본시장의 양극화

미국 국채가 벤치마크인 이유는 명확하다. 세계가 다 무너져도 마지막까지 살아남을 나라가 미국이라는 전제 아래 돈을 빌려줄 곳으로 미국을 선택하고 있기 때문이다. 미국 국채 금리가 오르면 세계 각국이 국채 금리를 올려 잡지 않을 수 없고, 이것이 구축 효과로 이어진다. 민간 기업들이 회사채 발행이 부담스러워지고, 마진율 5%인 기업은 5~7%의 발행 금리를 감당하지 못해 발행을 포기하며 신규 투자가 위축된다. 실물 경제의 성장이 더디게 만드는 요인이다.

자본시장에서는 역설이 나타난다. 원금이 보장되는 미국 국채 금리가 5%인데 주식 투자로 5%를 노력하겠다는 사람이 없어지니 주가도 끌어내려진다. 다만 주도주만 살아남는 국면이다. 마이크론 실적이 전년 동기 대비 500% 증가 전망이고 삼성전자 2분기 영업이익 증가율이 1800%인 상황에서, 국채 금리보다 높은 성장률을 기대할 수 있는 기업들에게만 돈이 쏠린다. 거대한 호재가 없는 한 주도주를 제외하고는 돈이 들어갈 수 없는 것. 국채 금리가 만드는 자본시장의 양극화라는 것이다.

금리가 안정화되면 오히려 반대가 된다는 추론도 있다. 금리가 떨어진다 해도 확 내려가지 않는다. 10년물이 4.5%를 찍으면 시장이 환호할 것이고, 여전히 4.5%는 높은 금리다. 투자자들은 지금까지의 주도주에서 더 많은 기회를 보며 돈을 대거 쏠리게 될 것이고, 쾌재를 부리며 주도주에 더 집중하게 된다는 것. 국채금리의 변동성이 있는 흐름에는 주도주가 급락하고 급등하는 장세가 이어진다는 전망이다. 올해 3월 전쟁 발발로 유가와 금리가 튀었을 때 일시적 조정이 있었고, 4월 진정세부터 주도주가 달렸던 패턴이 그 근거다.

실물경제의 역류: 세계는 저성장, AI 국가는 호황

돈의 역류가 실물경제에서도 일어나고 있다는 것이 이 방송의 가장 놀라운 관찰이다.

AI 밸류체인에 함께하는 나라가 몇 개인가. 전 세계 200개 나라 중 10개가 안 된다. 미국, 중국, 한국, 일본, 반도체 소재의 네덜란드, 대만 정도가 큰 틀이다. 그런데 올해 전 세계 경제는 평년보다 어렵다. 2020년 팬데믹 위기 이후 세계 경제 성장률이 가장 낮은 해가 올해다. 3.1~3.2%를 오가다 올해는 2.9% 정도로 보인다(OECD, IMF, 월드뱅크 공통 견해).

한국은 원유 소비도가 높은 다소비 국가이고, 에너지 해외의존도가 1등이며, 유독 중동에 의존한다는 세 가지 이유로 중동전쟁발 공급망 쇼크의 최대 피해국으로 지목됐었다. 국제기구들은 한국 성장률 1%도 어려울 것이라 했다. 그런데 어제 OECD 경제전망 보고서가 한국 성장률을 3.7%로 제시했다(한국은행은 3.6% 제시). AI의 역류다. 세계 경제는 AI 밸류체인에 함께하지 않는 나라가 절대 다수라 기본적으로 저성장 고착화되고 올해는 유독 어려웠는데, AI 밸류체인에 함께하는 나라들은 경제적 충격을 체감하지 못하는 수준의 호황을 경험하고 있다.

근거가 수출이다. 한국 전체 수출에서 반도체가 40%를 상회한다. 2011년이 가장 낮았을 때 9%였다. 지금 40%를 상회한다는 것은 정말 어마어마한 일이고, AI 밸류체인에 함께하는 나라�게 AI의 엄청난 기회를 보고 있다는 것의 증거다.

미시적 양극화: 100만 명과 2,800만 명

역류의 격차는 국가 안에서도 나타난다. 삼성전자와 SK하이닉스 임직원 수가 20만 명이 안 되고, 반도체 밸류체인에 함께하는 전체 취업자(공급업자 포함)를 100만 명이라 가정해도 우리나라 전체 취업자는 2,900만 명이다. 100만 명은 AI 호황을 체감하고 성과급 형태로 누리지만 나머지 2,800만 명은 전혀 체감하지 못한다.

삼성전자 안에서조차 반도체 밸류체인에 함께하는 섹터냐 아니냐가 극명하게 갈린다(대회비 성격을 감안해 세부는 언급하지 않는다). 같은 대기업 내 평균 연봉 차이가 10여 배를 넘는다. 반도체 섹터와 비반도체 섹터의 성과금 차이가 7억 vs 700만 원, 100배 차이다. 700만 원도 안 되는 중소기업, 소상공인, 자영업자들이 어려움을 느끼고 있고, 반도체와 AI 밸류체인을 제외하면 우리 경제가 회복됐다고 평가할 수 없다는 것이 현실이다.

극단적 양극화가 결론이다. 집을 보유한 자와 보유하지 않은 자, 주식을 보유한 자와 보유하지 않은 자, 주도주에 올라탄 자와 비주도주에 올라탄 자. AI를 만들어내는 국가와 그렇지 않은 국가, AI를 만드는 기업과 활용하는 기업과 무관한 기업, 그리고 AI를 활용하는 개인과 그렇지 않은 개인. 극단적인 양극화의 결로 가고 있다는 것.

사람과 AI의 싸움이 아니라 사람과 사람의 싸움

AI 디스토피아 전망에 대한 관점도 제시된다. “AI가 인류를 공멸시킬 것"이라는 시나리오로는 가지 않는다는 것. 여러 공학자들과의 대화에서도 그런 디스토피아 시나리오로 갈 거라고 보지 않는다는 것이다. 그러나 우려되는 것은 명확하다. 사람과 AI(로봇)의 전쟁이 아니라 AI나 로봇을 활용하는 사람과 활용하지 않는 사람 간의 싸움, 즉 사람과 사람의 싸움이다. AI를 활용하는 사람과 AI에 의해 대체되는 사람 간의 싸움.

역사의 비유가 이것을 요약한다. 방직기와 싸웠던 것은 방직기를 활용하는 사람과 방직기에 의해 대체되는 사람과의 싸움이지 사람이 방직기와 싸운 것이 아니다. 방직기를 때려부수는 행동이 적절하지 않다는 것과 같다. AI라는 새로운 생산요소가 극단적인 갈림길을 또 만들고 있다는 평가다.

마침표의 역설도 인상적이다. “내년은 좀 나아지나요"라는 질문에 대한 답이 역설적이다. 내년이 나아지느냐가 중요한 게 아니다. 어려워지더라도 누군가는 어려울 것이고 누군가는 나아짐을 경험할 것이므로, 내가 어떻게 대응하는가가 중요하다는 것.

국가, 기업, 개인별 대응

정부의 과제는 명확하다. 올해 AI 밸류체인에서 독점적 영향력을 행사하는 섹터와 기술 영역이 있지만 내년의 정답은 달라진다. 내년에 요구되는 초크포인트가 될 만한 테크 영역을 찾아 집중적인 투자와 규제 완화, 인력양성이 필요하다. 특히 중국에서 서울대급 최고 AI 인력이 1년에 90만 명 양산되고 있다는 사실에 주목해야 한다.

기업에는 “AI 밸류체인을 뜯어 보셔라"가 반복 조언이다. 내년에는 없던 밸류체인이 하나 더 생기는데 그것이 피지컬 AI다. 단순히 로봇으로만 생각하지 말고 뜯어봐야 한다. 피지컬 AI 로봇은 뭘 입을까. 센서를 입는다. 가죽옷에 센서가 내장된 형태, 이것이 e-스킨이다. 피지컬 AI를 준비하는 기업들에게 e-스킨 기업과의 기술 교류, 혹은 인수까지 제안한다. 반도체 공정만 300개인데, 전력이라는 아이콘 하나도 뜯어보면 30개의 밸류체인이 있다. 피지컬 AI 밸류체인에서 우리 기업들의 경쟁력을 끌어올릴 기술 교류나 M&A가 전략적으로 필요하다는 제안이다.

개인에는 명확한 메시지가 있다. AI를 무서워하지 마십시오. AI랑 멀어지는 나를 두려워하십시오. 무서워하는 사람들이 AI에 의해 대체되는 것이다. 그리고 이미 활용 중인 AI는 시작도 안 된 부분이다. 김대식, 김정호(HBM의 아버지), 윤병동, 최재훈 등 여러 AI 공학자들과의 대화에서도 하나같이 AI는 아직 시작도 안 됐다는 것이다. 현재는 전 산업에 걸쳐 AI 확대 적용 도입률이 10%도 안 된 단계다. 본격적인 확대 적용이 시작되므로, AI가 어떤 생태계를 만들고 경제 구조와 서비스와 프로덕트를 어떻게 바꿔나갈지 그림을 그리고, AI를 어떤 부분으로 활용할 것인지를 고민할 필요가 있다는 것.

보는 포인트

손바뀜의 진단: 채권 매수 주체가 공공·연준에서 민간·비연준으로 바뀌면 금리 수요 구조 자체가 바뀐다는 분석
뉴노멀의 두 층위: 업앤다운 요인(지정학, 금리 기조)과 추세적 요인(재정, 회사채, 손바뀜)을 구분해 금리 레벨 상승을 설명하는 방법
역류의 정의: 금리 상승에도 주가가 무너지지 않고 오히려 AI 주도주로 돈이 강하게 몰리는 현상. 실물경제의 국가·기업·개인 간 격차로 확장
100만 명 vs 2,800만 명: AI 호황의 체감 구조를 취업자 수로 계량화한 통찰
사람과 사람의 싸움: AI 공멸론 대신 활용자와 대체자의 갈림길을 보는 관점. 방직기의 역사적 유비

원본 정보

채널: KBS 1라디오 (채상욱의 경제쇼)
게시일: 2026-09-28
영상: https://www.youtube.com/watch?v=ZOkDEU182JE
길이: 약 36분 · 조회수 약 9,600 회 (2026-09 기준)
유의: 수치는 영상 자막 기반이라 일부 오차 가능. 시장 전망은 출연자 관점이며 투자 판단은 본인 책임