주담대 구조가 집값을 결정한다: 고정 금리 국가와 변동 금리 국가의 갈림길

Tue, 29 Sep 2026 01:05:38 +0900

10년 만기 미 국채 금리가 5% 근처까지 올라온 가운데, 이코노미스트는 질문을 던졌다. “지난번 금리 인상기에 주택 시장이 살아남았는데, 이번에도 살아남을 수 있을까?” 이 질문에 대한 답은 금리의 방향이 아니라 각국 주담대의 구조에 있다. 고정 금리 비중이 높으면 버티고, 변동 금리에 노출돼 있으면 무너진다. 그리고 문제는 2022년을 버킨 목들이 이번에는 사라지고 있다는 것이다.

고금리 버티는 미국 한국만 이자 폭탄 (언더스탠딩 장순원 기자)

핵심 요약

2022년 금리 인상기에 각국 주택 시장이 갈라진 기준은 고정 금리 비중이었다. 미국(약 90% 고정), 영국(장기 모기지 활성화), 호주(당시 40~50%)는 버텼고, 스웨덴·캐나다·뉴질랜드 같은 변동 금리 국가는 크게 하락했다. 한국은 서울 평균 5%, 전국 기준 10% 가까이 빠져 IMF 이후 최대 폭락세였다.
예외는 노르웨이: 변동 금리 90% 이상인데 우크라이나 전쟁 특수(유럽의 산유국)와 대출 전 스트레스 테스트 덕에 버텼다. 고정 금리가 없어도 대출 심사를 엄격하게 하면 버틸 수 있다는 반례.
미국의 30년 고정 금리는 미국만 가능한 구조: 패니메이·프레디맥의 정부 보증과 MBS(주택모기지증권) 시장이 기간 리스크를 분산한다. MBS는 미 국채 다음으로 큰 시장이라 글로벌 자본이 유동성을 공급한다.
지금은 버틸 목들이 사라지는 중: 금리 인하 기대에 변동 금리 비중이 글로벌하게 확대, 코로나 시기 초과저축 소진(가계 예금/GDP 67%에서 10%p 하락), 주택 공급 증가(미국 연 600만 채 → 700만 채)가 겹친다. 주택 관련 건설주들은 이미 6월 이후 평균 16% 하락했다.
한국이 가장 취약한 구조: 고정 60%의 대부분이 5년 혼합형이라 사실상 변동이다. 2020~~21년 저금리 시기 혼합형 주담대 약 13조 원이 만기를 맞아 이자 부담이 연 2~~3천억 원 늘어나는 규모다.

상세 정리

2022년: 같은 금리 인상, 다른 결과

2022년 코로나 이후 금리가 급등했을 때 각국 주택 가격의 하락폭은 제각각이었다. 한국은 서울 평균 5%, 전국 10% 가까이, 강남 일부 고가는 20%대까지 빠졌다. IMF 이후 최대 폭락이다. 스웨덴, 뉴질랜드, 캐나다도 크게 하락했다. 반면 미국, 노르웨이, 영국, 호주, 일본, 싱가포르는 견조하게 버텼다.

버틴 나라들의 공통점은 고정 금리였다. 미국은 90%가 고정, 영국은 평소 2년 단기 대출이 많은 나라인데 당시에만 10년 장기 모기지가 시장에서 소화됐고, 호주는 평소 고정 비중 10~~15%인 나라가 당시 40~~50%까지 늘어 있었다.

노르웨이는 흥미로운 반례다. 변동 금리가 90% 이상이라 원칙대로면 가장 먼저 무너져야 하는데, 러시아-우크라이나 전쟁으로 유럽의 산유국 특수를 누렸고, 대출 전에 “금리가 3%에서 6%로 뛰어도 감당 가능한가"를 확인하는 엄격한 스트레스 테스트를 통과해야 대출이 나가는 구조라 시장이 무너지지 않았다.

미국의 30년 고정 금리는 왜 유일하게 가능한가

미국도 1950년대 이전에는 변동 금리가 많았다. 정부가 패니메이·프레디맥 같은 보증 기관을 만들고, 주담대를 묶어 MBS로 잘게 쪼개 시장에 팔면서 기간 리스크를 투자자들과 분담하는 구조를 일부러 만든 것이다. MBS는 미국 국채 다음으로 큰 시장이라 글로벌 투자자가 유동성을 공급하고, 달러 기축통화 지위가 이를 받쳐준다. 한국이 주금공 MBS를 발행해도 국내에 기간 리스크를 분담할 투자자가 부족해 같은 구조가 되지 않는 이유다.

부수 효과로 중도상환수수료도 없다. 한국이 규제로 수수료를 줄이는 것과 달리, 미국은 은행들이 “더 싼 고정 금리로 갈아타세요"라는 메일을 보내는 경쟁 구조라 자연스럽게 사라진 것이다. 다만 미국 주택 시장이 한국과 달리 완전 경쟁 구조라 가능한 차이라는 점은 구분해야 한다.

변한 것 1: 변동 금리 배팅의 확대

금리가 정점을 찍고 내려갈 거라는 전망이 퍼지면서 변동 금리 선택이 글로벌하게 늘었다. 캐나다는 2022년부터 25년까지 아홉 차례 금리를 내려 3% 근처까지 갔고, 국민들도 당연히 변동을 선택했다. 호주는 중앙은행이 3년 만기 0.1% 자금(TFF)을 지원하던 시절 3년 고정이 늘었지만 그 프로그램이 끝나며 원위치로 돌아가는 중이다.

미국도 예외가 아니다. 뱅크 오브 아메리카 기준 30년 고정이 7.25%, 5년 거치 6개월 변동(ARM)은 6.3%로 1%p 가까이 차이가 나니, 신규 대출자들이 당장 부담을 줄이려고 ARM을 고르기 시작했다. 고정 비중 90%라 파괴력은 제한적이지만 추세 자체가 변하고 있다.

변한 것 2: 버팀목의 소진

2022년에 주택 시장이 견조했던 또 하나의 이유는 정부 재정 풀기와 초과저축이었다. 미국은 오조 달러의 초과저축이 있었지만 지금은 거의 소진됐고, 가계 예금의 GDP 비중이 67%에서 10%p 가까이 떨어져 대출 의존도가 커졌다. 또 당시에는 주택 공급이 타이트한데 밀레니얼 세대의 분가·결혼 수요가 들어와 비싸도 집을 사는 구조가 집값을 받쳐줬다. 지금은 공급이 늘었다. 미국은 연 600만 채에서 700만 채로. 시장도 이를 반영해 주택 관련 건설주들이 6월 이후 평균 16% 하락했다.

한국: 혼합형 주담대 만기가 도래하는 나라

한국은 수치상 고정 60%지만 그 대부분이 5년 혼합형이라 사실상 변동이다. 특히 2020~~21년 저금리 시기(주담대 2~~3%)에 혼합형을 받은 사람들이 많은데, 그 중 1~~2년 시기에 나간 주택담보대출이 약 13조 원이고 5년 만기가 도래하면서 현재 평균 금리 5.9%로 전환된다. 13조 원 기준 연간 이자가 5.6천억 원에서 2~~3천억 원 늘어나는 규모다.

개인 단위로는 3억 원 대출이 3.1%일 때 월 128만 원이었지만 5.9%로 전환되면 월 178만 원이다. 한 달 50만 원, 연간 600만 원의 부담 증가다. 여기에 전세라는 사적 레버리지가 겹치니, 집주인이 금리 부담을 못 견디고 매도하는 나라가 될 대표 후보라는 진단이 나온다.

실제로 지금 서울 강남이 가장 약하고 외곽이 오르는 구조인데, 이유는 대출 한도(15억 이하 6억 원) 때문이다. 공급이 안 되는 상황에서 6억 원 대출로 살 수 있는 외곽으로 수요가 몰리고, 고가 시장은 계속 약세다. 대출 규제가 고가 시장에만 효과가 있고 서민이 더 어려워지는 아이러니가 여기서 나온다.

상업용 부동산: 아파트 임대 사업자마저 흔들린다

금리 인상의 직격탄은 주거용보다 상업용 부동산이다. 월스트릿 저널 보도 기준, 미국 아파트 임대 사업자들이 약 2조 달러의 부채를 지고 있고 올해 만기가 3천억 달러, 2028년까지 약 8천억 달러에 이른다. 코로나 때 호텔, 오피스, 리츠가 다 무너지고 유일하게 버텼던 것이 아파트 임대 시장이었는데, 그 마지막 보루마지 흔들리고 있다는 것.

구조적 이유도 있다. 상업용 대출에는 패니메이·프레디맥 같은 정부 보증이 없다(“서민 주거에는 보증하되 기업에는 알아서 하라”). 리모델링형 사업자들은 2~5년 브릿지론(단기 변동금리)을 선호한다. 자산 가치가 떨어지면 아예 파산 신청으로 빠져나가는 관행까지 있어 은행이 장기 대출을 꺼리는 구조다. 실제로 블랙스톤도 6.9천만 달러 대출을 디폴트 처리했고, 한 사업자 CEO는 채권자의 개인 소송으로 자택이 압류되는 사례까지 나왔다.

공급 과잉 지역이 문제의 중심이다. 남부 선벨트(피닉스, 오스틴 등 텍사스권)로 사업자들이 몰리면서 공실률이 10~12%에 이른다. 그리고 은행들의 태도가 바뀌고 있다. 지금까지는 “금리 덜 올려줄게, 몇 년 더 버텨봐"라며 연장과 유예를 해줬지만 최근에는 공격적으로 압류와 회수로 전환하고 있다. 은행 버퍼가 회복됐고 공급과잉 해소 신호가 포착돼서 “회수해서 나중에 비싸게 팔겠다"는 계산이 가능해졌기 때문이다. 사업자 위기가 임대료 인상과 서비스 축소(샌프란시스코에서 재계약 임대료 20% 인상, 쓰레기 수거 서비스 중단 사례)로 세입자에게 전가되기도 한다.

2008급 시스템 위기가 될까

결론은 아직은 아니다. 은행들이 손실을 인정하기보다 대출 연장과 시간 벌기를 하고 있고, 리스크가 시장 안에서 소화되고 있다는 평가다. 관전 포인트는 금리가 추가로 더 오를 경우 이 소화가 계속 가능한가. 역사적 참고점도 있다. 1980년대 볼커가 기준금리를 20%까지 올렸을 때 미국 집값은 10% 정도 하락했고, 1989년 일본은 금리 인상과 총량규제로 버블이 터져 잃어버린 20년으로 갔다.

마지막으로 한국 관련 질문이 흥미롭다. 금리 인상이 문제인가 대출 축소가 문제인가에 대한 답은 “둘 다 비슷한 압력"이다. 그리고 “한국도 미국처럼 30년 고정을 하면 안 되나"라는 질문에는 “보증의 문제가 아니라 기간 리스크를 분담할 자본시장 풀이 있느냐가 핵심인데 미국은 있고 우리는 없다"라는 답이 나온다. 여기에 한국인 평균 주택 보유 기간이 7~8년이라는 점까지 더해지면, 30년 고정 상품의 수요 자체가 성립하기 어렵다는 설명이다.

보는 포인트

고정 금리 비중 = 금리 쇼크에 대한 내성: 각국 주택 시장을 볼 때 금리 방향만 보지 말고 주담대 구조(고정/변동, 혼합형 만기 분포)를 먼저 확인할 것
미국 MBS 구조의 본질: 보증이 아니라 기간 리스크를 분담할 글로벌 자본시장 풀의 유무. 기축통화 지위와 직결
혼합형 만기 도래 = 숨은 금리 인상: 한국의 5년 혼합형 주담대는 만기 전환 시점에 사실상 금리가 두 배가 되는 효과
상업용 부동산의 선행 지표: 아파트 임대 사업자 부채(2조 달러), 만기 스케줄(2028년까지 8천억 달러), 은행의 회수 태도 변화가 다음 국면의 신호
스트레스 테스트의 가치: 노르웨이 사례처럼 고정 금리가 없어도 대출 심사를 엄격하게 하면 버틸 수 있다는 제도적 반례

원본 정보

채널: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식
게시일: 2026-09-28
영상: https://www.youtube.com/watch?v=E4jMIKattCM
길이: 약 37분 · 조회수 약 9.4만 회 (2026-09 기준)

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