금리 인상 국면에서 가장 많이 받는 질문이 고정금리냐 변동금리냐다. 이 질문에는 정답이 하나가 없다. 어떤 사람에게는 변동금리가 맞고 어떤 사람에게는 고정금리가 맞다. 대출 기간과 주체(개인/법인)에 따라 답이 갈리는 구조를 이해하면 선택이 단순해진다.
금리 오를 때, 고정금리와 변동금리 무엇을 따져야 할까?
핵심 요약
- 금리 예측은 무의미하다: 올 초에는 금리가 많이 내릴 것이라는 전망이 지배적이었지만 전쟁이 발발하고 11월 중간선거까지 영향을 주는 상황이 됐다. 준비돼 있고 여력이 있어야 어려운 국면을 견딘다.
- 변동금리가 맞는 경우: 대출 기간이 1년 단위라면, 그리고 영업이익이 충분한 법인이라면(이자 비용은 법인세 차감 대상) 변동금리도 나쁘지 않은 선택이다.
- 고정금리의 함정: 지금 고정금리는 내년 금리 상단까지 이미 반영해서 산정한다. 2
3년 장기 고정은 56%대를 3년 내내 내는 것이라 억울할 수 있다. - 한은 기준금리 전망: 연 2회 연속 인상 후 10월, 11월에 한 번 더, 내년 상반기 3.5%까지 갈 수 있다는 전망. 2023년의 무시무시한 금리가 돌아오는 수준이면 상단이다.
- 가산금리의 구조: 코픽스(주택) 3.4
3.5%, CD금리(법인) 3.2%에 가산금리 1.52%가 붙어 주담대는 5% 가까이가 된다. 기업은 가산금리가 0.2~0.5% 수준이거나 정부 지원금리로 3%대 밑도 가능하다. - 은행 비딩: 주거래은행 믿지 말고 두세 곳을 돌며 비딩을 해라. 거래실적 가산 금리 혜택도 있지만 시기별·지점별 금리 차이가 존재한다.
상세 정리
금리 예측의 무의미함과 준비의 유일성
올 초까지 시장 전망은 금리가 많이 내릴 것이라는 것이었다. 그런데 연초에 전쟁이 일어났고 전쟁이 끝날 것 같다가도 끝나지 않고 지속되며 11월 중간선거까지 영향을 주는 상황이 됐다. 전망은 뒤로 물러났다.
이런 상황을 겪고 나서 확인되는 교훈이 하나 있다. 항상 준비돼 있고 여력이 있어야 어려운 사항도 견디고 살아남아 후속을 계약할 수 있다는 것. 2022년 8월, 4년 반 전의 사례가 그 증명이다. 잔금을 치르고 개발을 시작한 프로젝트가 금리 2%대에서 시작해 3%, 4%, 5%까지 무한질주하며 부담이 이루 말할 수 없이 커졌다. 자기 범위 밖의 무리한 투자에는 정말 큰 위험이 닥칠 수 있다는 것을 뼈저리게 느낀 후라, 2025년 투자부터는 금리 인하 전망에도 불구하고 보수적으로 갔다. 같은 과오를 반복하는 것은 바보 같은 일이고, 그만한 여력도 없었기 때문이다.
변동금리가 맞는 경우
변동금리가 맞는 경우는 두 가지다.
첫째, 대출 기간이 1년 단위인 경우다. 당장 금리는 고정금리보다 낮다. 1년 주기로 금리를 선택할 수 있는 포지션을 가지면 리스크가 상대적으로 적다. 물론 금리 갱신이 쉽지는 않고 관리 능력이 필요하다. 그럼에도 개인은 1년 단위로 내년 상단 금리를 보고, 올랐으면 내려올 일만 남았다고 판단하는 방식으로 변동금리를 선택할 수 있다.
둘째, 영업이익이 많이 나는 법인이다. 이자 비용은 법인세 차감 대상이므로, 법인 입장에서는 안정적인 고정금리를 선택할 수도 있지만 변동금리도 나쁜 선택지는 아니다.
고정금리의 함정: 이미 상단이 반영된 가격
지금 시점의 고정금리는 어딘가 바가지 쓰는 느낌이 있다. 이미 내년 상단 금리까지 예상해서 반영한 금리를 제시하고 있기 때문이다. 23년씩 장기 고정금리로 간다면, 3년 내내 주담대 56%대(5% 후반)를 내는 것이라 향후 금리가 내려오면 억울할 수 있다.
향후 금리 전망은 스스로도 잘 모르겠지만 예측은 가능하다는 입장이다. 한국은행이 2회 연속 인상했고 10월, 11월에 한 번 더 올릴 수 있으며 내년 상반기 기준금리가 3.5%까지 갈 수 있다는 전망이다. 3.5%면 2023년에 경험했던 무시무시한 금리가 돌아오는 수준이므로 상단이라는 판단이다. 그렇다면 금리 변화는 내년 상반기가 정점일 가능성이 높다.
그리고 대출 투자를 계획하는 사람에게는 별도의 포인트가 있다. 그 시점(금리 정점)에 매물이 어마어마하게 쏟아져 나올 수도 있다는 것. 이것까지 고려하면 고금리 정점 이후에 또 다른 기회가 있을 수 있다는 관점이다.
가산금리의 구조: 왜 주담대는 5%가 되나
금리의 산수를 알면 협상이 달라진다. 기준금리는 주택은 코픽스, 법인은 CD금리를 기준으로 한다. 지금 CD금리는 3.2%, 코픽스는 3.4~3.5% 수준이다. 여기에 가산금리가 붙는다.
- 주담대: 가산금리 보편적으로 1.5
2%(신용도에 따라 높아질 수 있음). 거래실적 혜택을 받아도 1.21.5 사이에서 결정되는 경우가 많다. 코픽스 3.4~3.5% + 가산 1.5% = 5% 가까이 - 기업: 가산금리가 거의 안 붙거나 0.2~0.5% 수준. 대기업, 벤처, 중소기업 등은 여전히 3%대 금리를 볼 수 있다
기업 중에서도 제조업은 금리 혜택이 많다. 중소기업은 정부 지원에 따라 지원금을 받으며 대출받는 경우가 많고, 청년 창업자, 여성 창업자, 벤처기업은 정부가 금리 차액을 지원해 3%대 밑으로도 받는 경우가 있다. 단, 큰 금액은 아니라는 한계가 있다.
은행 비딩: 주거래은행을 믿지 마라
“주거래 은행에서 대출받는 게 유리하다"는 통념은 부동산 대출에서 절대 성립하지 않는다. 거래실적에 따라 가산금리가 낮아지는 효과는 있지만, 은행도 영업 조직이다. 특히 파이낸싱에서는 비딩을 해야 한다. 경쟁 입착 붙이듯 은행 두세 곳을 돌아다니고, 시기별로 지점별로 금리 차이가 있다는 것을 기억해야 한다. 주거래은행만 믿지 말고 은행원이 한 얘기만 믿지 말고, 다른 은행에 가서 공부한다고 생각하고 비교해보고 대출받으라는 조언이다.
남고 뒤로 깨진다: 기초 지식이 수익률이다
투자에 집중하기만 할 것이 아니라 저변에 깔린 기초 지식부터 준비해야 한다는 마무리 원칙이 있다. “남고 뒤로 깨진다"는 표현처럼, 많이 벌어도 나가는 돈이 많으면 수익률이 낮아진다. 금리 하나만 가지고도 할 일이 많다는 것. 가산금리 구조를 이해하고 비딩을 하는 것만으로도 같은 대출에서 수백만 원의 차이가 날 수 있다는 것이 이 글의 실용적 결론이다.
보는 포인트
- 고정 vs 변동의 답은 기간과 주체에서 나온다: 1년 단위 개인과 영업이익 법인은 변동, 장기 고정은 상단 반영 가격이라는 구분
- 고정금리 가격에 이미 전망이 들어있다: 상단 금리가 반영된 고정금리는 하락 전환 시 억울할 수 있다는 가격 구조의 이해
- 가산금리의 산수: 코픽스 3.4
3.5% + 가산 1.52% = 주담대 5%의 구성. 기업은 가산이 낮아 3%대 유지 - 비딩의 가치: 주거래 은행 관행을 버리고 두세 곳에서 경쟁시키는 것이 수백만 원 차이를 만든다
- 금리 정점과 매물: 금리 상단 시점에 매물이 쏟아질 수 있다는 투자 기회의 관점
원본 정보
- 채널: 박준연의 경제로 읽는 부동산
- 게시일: 2026-09-28
- 영상: https://www.youtube.com/watch?v=3GERsBpuuSg
- 길이: 약 11분 · 조회수 약 600 회 (2026-09 기준)
- 유의: 수치는 영상 자막 기반이라 일부 오차 가능. 대출 조건은 개인별 신용도와 시점에 따라 달라진다