도쿄 상업지 평균이 33년 만에 최고치를 찍었다는 헤드라인만 보면 긴자·롯폰기가 다시 불장처럼 들린다. 김용남 대표의 한국경제 칼럼을 바탕으로 한 해설은 그 평균이 자본의 실제 이동을 가린다고 경고한다. 폭발은 도심 핵심보다 외곽 상업지에서 터지고 있다.
도쿄 땅값 33년 만에 최고… 왜 도심 밖이 뜨나?
핵심 요약
- 평균의 함정: 제곱미터당 300만 엔대·전년비 약 11.4% 상승은 뜨겁지만, 1994년 고점(약 1,380만 엔)과는 아직 거리가 있다.
- 외곽 반란: 다이토구(아사쿠사) 약 19.6%, 기타·아라카와구 등도 두 자릿수 상승. 도심 5구 성장률은 둔화, 나머지 18개 구는 가속 → 격차 2.5%p에서 0.2%p로 축소.
- 퍼펙트 스톰: 방일 관광객 급증, 인기 상권의 신규 부지 희소, 도심 가격 부담에 밀린 자본의 외곽 이동.
- 도심은 죽지 않았다: 핵심 대형 오피스 공실률 약 0.8% — 관광·상업(외곽)과 비즈니스 수요(도심)가 이중 엔진.
- 싸다고 줍줍 금지: 동네 평균이 아니라 동선·도로폭·용적·임차·철거비 등 필지 단위와, 이미 가격에 박힌 기대감을 재야 한다.
상세 정리
헤드라인이 숨기는 것
평균 11.4%는 시장이 뜨겁다는 증거이지만, 자본이 어디로 가는지는 알려 주지 않는다. 지도의 반전은 긴자가 아니라 아사쿠사가 있는 다이토구의 19.6% 랠리였다. 도심 핵심 5구 성장률은 14.8%에서 13.5%로 둔화한 반면 나머지 18개 구는 12.3%에서 13.3%로 빨라져, “도심이 무너졌다”기보다 “주변부가 턱밑까지 따라왔다”는 해석이 타당하다.
아사쿠사를 밀어 올린 세 가지
외국인 관광객 약 2,865만 명대(전년비 약 15.6%대)로 상점·숙박 수요가 폭발하고, 이미 들어찬 인기 지역에는 쓸 땅이 없으며, 도심 가격에 질린 자금이 접근성 좋은 외곽으로 이동한다. 센소지 주변은 약 26.9% 상승·제곱미터당 약 490만 엔대까지 거론되며 수요가 공급을 압도하는 전형이 된다.
도심 오피스와 개별 필지
외곽이 뜨겁다고 도심이 끝물은 아니다. 출근 복귀 트렌드 속에 핵심구 대형 오피스 공실이 0.8%까지 낮아졌다는 수치는 비즈니스 수요의 탄력을 보여 준다. 투자 승부는 구(區) 타이틀이 아니라 메인 동선에 붙었는지, 한 골목 뒤인지, 도로·용적·세입자 정리 비용까지 계산한 필지 단위에서 갈린다.
반기 성장 속도가 7.0%에서 6.4%로 다소 꺾인 점은 무한 직선 상승보다 숨 고르기 가능성을 시사한다. 마지막 질문은 “다음엔 어디가 오를까”가 아니라, “아사쿠사처럼 이미 뛴 가격에 관광·개발 기대가 얼마나 선반영됐는가”다.
보는 포인트
- 평균 지가 vs 구별·필지별 괴리
- 관광 상업 외곽 vs 오피스 도심의 이중 구조
- 상대적 저가 ≠ 투자 가능 저평가
- 기대감 선반영을 가격에서 빼는 습관
원본 정보
- 채널: Global PMC real Estate Insights
- 게시일: 2026-09-29
- 영상: https://www.youtube.com/watch?v=55avixVsZbQ
- 길이: 약 8분 37초 · 조회수 약 11회 (수집 시점 기준)
- 근거: 김용남 대표 한국경제 칼럼 해설