나인원한남 1층 정원형 듀플렉스가 263억 원에 또 실거래로 찍혔다. 직전에 뜬 9동 255억과 계약 일자가 같아 토지거래허가 착시가 있지만, 시장 메시지는 분명하다. 세제 개편 이후 「호가가 내려와 거래된 가격이 신고가」로 보이는 패턴이, 한남 하이엔드에서 정확히 재현되고 있다.
나인원한남 263억에 대해
핵심 요약
- 263억의 위치: 최근 로열에 가까운 9동 255억보다 8억 높고, 지난해·재작년 로열 250억·올해 6월 비로열 250억 궤적 위에 있다. 펜트하우스 다음으로 특수 세대(341세대 중 약 43세대)다.
- 세제 개편 시나리오의 현실화: 개편이 없으면 매도 300억 vs 매수 전고점(250억대) 괴리로 거래가 안 됐을 구간. 개편 후 매도자가 「골치 아픈 세금 대응」을 피하려 호가를 낮추고, 매수는 전고점+α에서 체결 → 단기 거래량↑ + 신고가 착시.
- 왜 나인원 듀플이 먼저 찍히나: 아크로서울포레스트·더샵·갤러리아포레 등보다 분양가 대비·절대 상승폭이 커 「이참에 정리」 심리가 강하다는 해석. 하이엔드 수요 자체는 견고하고, 매각 의지가 강한 매물이 어디에 많냐의 문제.
- 동 추정: 255억이 9동이라면 4·5동 로열은 그 가격까지 안 내려왔을 것이라는 기존 논리에 따라, 263억은 5동 듀플 가능성에 무게.
- 앞단: 성수 부영·파크사이드·아만 서울 분양 비교 트래픽, 내년 고급주택 취득세 중과 세부지침(10~11월 예상). 기존 주택 즉각 효과는 제한적, 신규 초대형 면적 공동주택 위축은 유의미할 수 있다는 전망.
상세 정리
신고가처럼 보이지만
기사 헤드라인은 「세제 개편 무풍」「하이엔드 신고가」로 흐르기 쉽다. 그러나 개편 논의 초기부터 예상된 패턴은 다르다. 호가가 300억·280억에 걸쳐 있다 매도자가 협상 구간으로 내려오고, 매수자는 전고점보다 40~50억을 더 주기 싫어 관망하다, 전고점보다 소폭 높은 선(250억→263억이면 +13억, 직전 255억 대비 +8억)에서 만난다. 개편이 없었다면 거래 공백이 더 길었을 수 있다.
듀플렉스라는 상품
나인원한남 듀플은 1층 정원이 있는 복층으로, 단지 내 특수 수요가 있다. 로열 여부는 동·향·단지 안쪽 배치에 따라 갈린다. 4·5동이 시장에서 가장 로열로 통하고, 255억에 체결된 9동은 「로열보다 한 단계 아래」로 읽혔다. 비슷한 시점 263억은 그만큼 더 로열에 가까운 5동 쪽으로 추정하는 논리다. 확정 동·호는 아직 공개되지 않았다.
매물 총량 vs 협상 가능한 매물
세제 개편으로 「정리하자」 매물은 한남·성수 고급 단지 전반에 늘었다. 그런데 체결은 매수자가 납득하는 가격대까지 호가를 내리는 매도자가 있는 곳에서만 난다. 나인원 듀플은 분양가 70억대에서 250억 이상으로 올라 심리적으로 「많이 올랐다」는 인식이 강하고, 그래서 협상 여지가 상대적으로 컸다는 분석이다. 아서는 이미 작년 187억 체결 등으로 그 단계를 한 번 지나 최저 호가가 200억대에 붙어 매수가 붙기 어려운 소강에 가깝다는 대비도 나온다.
정책 앞단
고급주택 취득세 중과 관련 지방세 개편안이 추상적이라 10~11월 세부지침이 관건이다. 공용·전용 공부상 면적만이 아니라 실질과세 원칙상 「호화주택」 판정 여지가 남는다. 당장 기존 재고의 충격은 제한적이고, 신규 초대형 면적 공급 위축이 더 뚜렷할 수 있다는 선제 결론이 제시된다.
보는 포인트
- 「신고가」 헤드라인과 「호가 하향 후 전고점+α 체결」의 괴리
- 하이엔드 수요 붕괴가 아니라 매도 협상력의 단지별 차이
- 토지거래허가로 인한 계약일 착시
- 취득세 중과 세부지침이 신규 초대형에 미치는 비대칭 효과
원본 정보
- 채널: 박태양TV
- 게시일: 2026-09-29
- 영상: https://www.youtube.com/watch?v=6v7xwu9UvXk
- 길이: 약 12분 16초 · 조회수 약 890회 (2026-09-30 수집 기준)
- 비고: 동·호수 추정은 화자 추론. 실거래가·정책은 공식 자료로 재확인 필요