지금 실거주할 집을 경매로 싸게 낙찰받기는 어렵다. 사람들이 원하는 집이 다 비슷한 데다, 매물 부족으로 경매에 익숙하지 않은 실거주 수요까지 몰리면서 경쟁이 붙기 때문이다. 하락기에는 유효했던 실거주 경매 전략이 상승기에는 통하지 않고, 오히려 투자 목적이라면 주목받지 않는 지역을 골라 시드를 모으는 쪽이 낫다는 판단이다.
지금 실거주할 집을 경매로 사면 안 되는 이유 3가지
핵심 요약
- 선호가 몰리는 집은 경쟁이 붙는다: 사람들이 실거주하고 싶어 하는 집은 서울·경기 등 남들도 좋아하는 집이다. 지방은 미분양이 많아 굳이 경매를 쓸 이유가 없고, 결국 선호가 집중된 물건에서만 경쟁이 벌어진다.
- 경매가 무조건 싼 것은 아니다: 경쟁자가 많으면 낙찰가가 올라간다. 일반 매물과 전월세 매물이 없는 지금은 경매 물건에 사람이 몰리고, 명도와 수리 비용까지 더하면 싸게 사는 전제가 흐려진다.
- 실거주자까지 경매로 진입했다: 매물이 없어 진입장벽이 낮아 보이면서 경매 경험이 없는 실거주 수요가 들어오고, 이들이 비싸게 낙찰받을 확률이 높다. 인기 지역 물건일수록 그렇다.
- 투자 목적이라면 방향이 다르다: 사람들 입에 오르지 않는 지역의 물건으로 수익을 내며 시드를 모으고, 보합·하락 국면이 왔을 때 경험과 자금을 갖추는 것이 현재 시점의 전략이다.
- 자금 제약도 변수다: 비싼 아파트는 경락잔금 대출이 30~40% 수준으로 제한되는 경우가 많아 현금 여력이 필요하다.
상세 정리
사람들이 원하는 집은 다 비슷하다
실거주 목적 경매가 어려운 첫 번째 이유는 수요의 편중이다. 사람들이 실거주하고 싶어 하는 집은 지방이 아니라 서울과 경기, 즉 남들이 지금 좋아하는 집이다. 그 마음은 남들도 똑같기 때문에, 원하는 물건일수록 경쟁이 붙을 수밖에 없다.
지방 집을 실거주하겠다는 선택이라면 이야기가 다르다. 미분양이 많고 신축도 싸게 사려는 사람과 싸게 팔려는 사람이 넘치는 시장이라 굳이 경매를 거치지 않고도 바로 골라 들어갈 수 있다. 결국 경매로 실거주 집을 찾는 사람은 대부분 선호가 집중되는 지역과 물건을 겨냥하고 있고, 그 지점에서 싸게 산다는 계산이 성립하기 어렵다.
경매가 무조건 싼 것은 아니다
경매는 여러 관점이 섞여 있는데, 기본 원칙은 싸게 사는 것이다. 그런데 경쟁자가 많으면 이 원칙이 무너진다. 일반 매물도 없고 전월세도 없는 상황에서 경매 물건이 나오면 사람들이 몰릴 수밖에 없고, 낙찰가는 올라간다.
비용도 단순하지 않다. 낙찰받으면 명도 절차를 거쳐야 하고, 연식이 있는 집은 수리가 필요하다. 실거주 목적이라면 파는 수리가 아니라 내가 마음에 드는 수리를 하게 되므로 비용이 더 커진다. 이 모든 것을 계산에 넣어도 싸게 사야 하는데, 서울 아파트 같은 물건은 그 전제 자체가 어렵다.
경매의 장점은 사는 가격을 스스로 정할 수 있다는 점이다. 지금 1억에 사고팔리는 아파트가 10억까지 갈 것 같다면 9억에 입찰해 낙찰받을 수 있다. 다만 이 장점이 발휘되려면 경쟁이 없어야 한다. 하락기에는 경쟁자가 없으므로 경매로 실거주 집을 사는 것이 좋은 방법이 될 수 있지만, 주변에 부동산 관심 있는 사람을 물어보면 거의 모두 상승기라고 답하는 시장에서는 실거래가 자체가 흔들리고, 비싸게 낙찰받을 확률이 높다.
실거주자까지 경매로 들어온다
세 번째 요인은 진입자의 변화다. 매물이 없어지자 경매에 관심 없던 사람들도 소문을 듣고 움직이기 시작했다. 권리 분석을 보면 어렵지 않아 보이고, 컨설팅 업체들이 처음부터 끝까지 해주겠다는 식으로 진입장벽이 낮다고 홍보하는 분위기까지 더해지면서, 대출도 되고 열심히 살면 된다는 판단으로 마음이 바뀐 것이다.
문제는 잘 모르는 사람이 들어올수록 낙찰가가 비싸진다는 것이다. 경매 투자자 입장에서는 실거주자를 이기기 어렵고, 특히 먹을게 없는 물건에는 투자자가 들어오지 않는데 실제로 살아야 하는 사람이 많이 몰리는 물건이 있다. 동탄, 판교, 분당처럼 입에 오르내리는 지역의 아파트가 그렇다. 이런 물건은 경매 투자자가 애초에 보지 않는 곳이고, 그렇다고 사겠다 하면 경쟁자가 몰려 비싸게 낙찰받을 수밖에 없다.
대출 제약과 시드 모으기 전략
비싼 아파트는 대출 제약도 크다. 경락잔금 대출이 70~80%가 아니라 30~40%만 되는 경우가 많아 현금이 상당히 필요하다. 전세를 끼고 살 수도 없는 상황이라, 시드 자체가 많이 들어가는 물건을 지금 무리해서 사는 것은 비효율적일 수 있다.
대신 경매를 선택했다면 지금은 시드를 모을 시기라는 판단이 나온다. 경매 시장의 양극화가 심해, 사람들이 사고 싶어 하는 지역에는 사람이 몰리고 입에 오르지 않는 지역은 경쟁자가 적다. 경쟁자가 적으면 싸게 살 수 있다. 돈을 벌려면 두 번째, 즉 주목받지 않는 지역의 물건을 골라 빠르게 수익을 내고 시드를 쌓는 경매가 더 효과적이라는 것이다.
욕심을 덕지덕지 붙여 여러 가지를 다 하려면 할 수 있는 물건 자체가 줄어들고, 돈을 벌 수 있는 경우의 수도 줄어든다. 물건 다섯 개를 다 하겠다기보다 한두 개를 집중해 선택적으로 투자하는 것이 지금 경매에서 중요하다.
타이밍과 현실적인 판단
정리하면 이렇다. 실거주할 집을 경매로 싸게 낙찰받으면 좋겠지만, 싸게 낙찰받을 수 없는 시기다. 경매를 선택했다면 시드를 모으고, 상승기가 어느 정도 지속되더라도 보합이 오는 순간에 경험과 자금을 갖춰 둘 수 있어야 한다. 마냥 다 되는 것은 없다. 시기가 있고 정책이 있고 규제가 있으므로, 부동산 흐름과 사람들의 이야기, 그 지역에 사는 사람들의 표정과 연령층까지 살펴야 한다. 좋은 건 없다. 다 좋은 것은 비싸고, 사람들도 다 좋은 것을 알고 있다. 그 사이에서 어떤 포지션으로 어떻게 돈을 벌 것인지 고민해야 한다.
생애최초나 청약 같은 정석을 그대로 따라가는 것도 대부분의 사람에게 효율적이지 못할 수 있다. 남들 스타일을 따라가다가 상황이 어긋나는 것인지 아닌지, 현실적으로 내 상황에 맞춰 투자하는 것이 중요하다.
보는 포인트
- 경쟁자 수가 경매 수익을 결정한다: 물건 자체보다 그 물건에 몰리는 사람 수가 싸게 사는지를 가른다. 상승기에는 경쟁이 붙고, 하락기에는 사라진다. 같은 전략이 시기에 따라 정반대 결과를 낸다.
- 실거주 경매와 투자 경매는 다른 게임이다: 살아야 하는 사람이 몰리는 인기 지역 물건은 투자자가 피하는 영역이다. 목적에 따라 골라야 할 물건이 다르다는 구분이 핵심이다.
- 경락잔금 대출 비율을 미리 확인하라: 인기 아파트일수록 대출 비율이 낮아 현금 부담이 커진다. 낙찰받기 전 자금 계획이 먼저다.
- 집중 투자 원칙: 물건을 여러 개 늘리기보다 한두 개에 집중하는 것이 지금 시점의 선택지를 넓힌다.
원본 정보
- 채널: 알론소운
- 게시일: 2026-09-28
- 영상: https://www.youtube.com/watch?v=kyAqb0JfQtU
- 길이: 10분 45초
- 조회수: 998 (수집 시점 기준)
※ 자막 음차·수치 오차 가능성