분양 광고에 자주 붙는 문구, “주택수 포함 안 됨”. 절반은 맞고 절반은 틀리다. 오피스텔은 현행법상 준주택이라 청약과 대출에서는 주택으로 치지 않지만, 주거용으로 쓰면 세금 단계부터 주택수에 들어간다. 취득세·종부세·양도세에서 다주택자 중과가 붙을 수 있고, 작은 오피스텔 하나가 1세대 1주택 비과세를 날려 억 단위 차이를 만들 수도 있다.
이런 오피스텔 사면 세금 n억 더 냅니다 | 연수원
핵심 요약
- 청약·대출: 오피스텔은 주택이 아니다. 무주택자로 공공·특공 청약, 주담대·생애최초 LTV, 디딤돌·보금자리론 자격을 노릴 수 있다. 다만 자산가액 기준에는 오피스텔도 잡힌다.
- 세금: 전입신고가 있거나 실제로 주거로 쓰면 주거용 오피스텔 = 주택. 조정대상지역에서 아파트를 추가로 사면 취득세 8.4~9.0%까지 중과될 수 있다.
- 예외: 시가표준액 1억 이하, 2020-08-11 이전 취득, 신축 소형 특례(24.1.10~28.12.31 신축·전용 60㎡ 이하·취득가 수도권 6억/그 외 3억 이하 분양)는 취득·종부·양도 중과 계산에서 주택수 제외가 가능하다.
- 치명 함정: 1세대 1주택 비과세는 특례로도 못 살린다. 주거용 오피스텔이 있으면 아파트 매도 시 비과세가 막히고, 양도세가 수억 더 나갈 수 있다.
상세 정리
청약과 대출에서는 무주택
오피스텔은 준주택이다. 아파트 청약에서 주택수로 안 잡히므로 공공분양·민간 특별공급의 무주택 자격을 유지하고, 가점제 무주택 기간(만점 84점 중 최대 32점)도 채울 수 있다. 대출도 같다. 수도권 규제지역에서 유주택이면 주담대가 막히는 국면에도 오피스텔만 있으면 무주택 조건으로 아파트를 살 수 있고, 생애최초 LTV 우대·일부 정책대출도 열어 둔다. DSR 등 다른 규제는 그대로다.
세금에서는 주거용이면 주택
전입신고가 되어 있거나, 신고가 없어도 실제 주거로 쓰면 국세청은 주택으로 본다. 주거용 오피스텔을 가진 채 조정대상지역 아파트를 사면 2주택 취득으로 취득세가 1.1~3.5%가 아니라 8.4~9.0%로 뛴다. 오피스텔 자체의 취득세는 주거·업무 확정 전이라도 일률 4.6%다. 종부세도 아파트와 합치면 다주택 기준(공시가액 합산 9억 초과, 공정시장가액비율 조정지역 80% 등)이 적용되고, 양도세는 조정지역 2주택에 +20%p 중과가 원칙이다(한시 완화로 2027년까지 +5%p, 2028년 +10%p).
예외 세 가지와 비과세 함정
시가표준액 1억 이하, 2020년 8월 11일 이전 취득분, 그리고 신축 소형 오피스텔 특례는 취득·종부·양도 중과에서 주택수를 빼 줄 수 있다. 특례 기간은 원래 2027년 말까지였다가 2028년 말까지 연장됐다. 그러나 1세대 1주택 비과세(2년 보유·매도가액 12억 이하 시 양도차익 비과세)는 예외가 없다. 작은 주거용 오피스텔이 남아 있으면 아파트 갈아타기에서 비과세가 사라지고, 그 차이가 수억이 될 수 있다. 한 줄로 줄이면 청약·대출에는 너그럽고 세금은 깐깐하다.
보는 포인트
- “주택수 미포함” 광고가 가리는 세금 단계의 실제 취급
- 취득 시점·시가표준액·신축 소형 특례가 중과를 가르는 기준
- 1세대 1주택 비과세가 특례보다 더 큰 기회비용이 되는 구조
원본 정보
- 채널: 집코노미
- 게시일: 2026-09-29
- 영상: https://www.youtube.com/watch?v=wAxAupYWtSE
- 길이: 15분 33초 / 조회수: 약 3.2만 (수집 시점 기준)